Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет объектов незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ.
Статьей 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Исходя из изложенного, при определении налоговой базы налогоплательщик, применяющий УСН, должен учитывать доходы от реализации как товара (квартиры), так и от уступки имущественных прав.
Таким образом, независимо от того, будет ли Организация продавать права по договору долевого участия или непосредственно квартиру, выручка от такой реализации включается в налогооблагаемый доход того периода, когда произведена реализация и получены денежные средства от покупателя.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.
Однако в случае заключения договоров долевого участия в строительстве необходимо учитывать следующее.
Установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечень расходов, уменьшающих полученные доходы, является исчерпывающим и не содержит такой вид расходов, как расходы на приобретение имущественных прав.
Полагаем, что при реализации имущественных прав (дальнейшей переуступке) нельзя применить норму пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как из положений п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ следует, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
В связи с тем, что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемой ситуации Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве. Этот вывод сохраняет силу независимо от налогового периода, в котором будет произведена продажа квартиры (или уступка имущественного права).
Схожие выводы нашли отражение, например, в письмах Минфина России от 20.06.2022 N 03-11-06/2/23302, от 09.12.2022 N 03-11-06/2/53599, от 02.06.2022 N 03-11-11/145, от 21.11.2022 N 03-11-04/2/175, определениях ВАС РФ от 27.01.2022 N ВАС-15173/11, от 08.12.2022 N ВАС-13295/10.
Расходом Инвестора-Застройщика при использовании объекта капитального строительства, созданного для продажи, является расход при реализации, как осуществленный при получении доходов от реализации по п. 1 ст. 252 НК РФ. Расходы при реализации подразделяются на прямые, косвенные, постстроительные. Состав прямых расходов определяет каждый налогоплательщик самостоятельно в учетной политике по абз. 10 п. 1 ст. 318 НК РФ. Остальные расходы являются косвенными по абз. 9 п. 1 ст. 318 НК РФ.
Моментом признания прямых расходов, возникающих в процессе строительства, является отчетный период реализации объекта и признания доходов по нему по абз. 2 п. 2 ст. 318 НК РФ. Моментом признания косвенных расходов, возникающих в процессе строительства, является отчетный период их осуществления по абз. 1 п. 2 ст. 318 НК РФ. Моментом признания постстроительных расходов, возникших после признания объекта капитального строительства как готовой продукции и до его реализации, аналогичен периоду признания косвенных расходов по абз. 1 п. 2 ст. 318 НК РФ, однако для минимизации риска доначисления налога на прибыль так же можно их отнести к расходам, связанным с реализацией по п. 1 ст. 268 НК РФ и учесть в периоде реализации объекта (Письмо Минфина РФ от 3 июня 2010 г. N 03-03-06/1/372, Письмо Минфина РФ от 20.03.2015 г. № 03-03-06/1/15236).
Расходом Инвестора-Застройщика при использовании объекта капитального строительства, созданного для собственного потребления при оказании услуги аренды, является либо расход при реализации, как осуществленный при получении доходов от реализации услуги по п. 1 ст. 252 НК РФ, либо внереализационный расход, как осуществленный при получении внереализационных доходов по п.п. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. Расходы при реализации подразделяются на прямые, косвенные. Состав прямых расходов определяет каждый налогоплательщик самостоятельно в учетной политике по абз. 10 п. 1 ст. 318 НК РФ. Остальные расходы являются косвенными по абз. 9 п. 1 ст. 318 НК РФ. Внереализационные расходы по подвидам не классифицируются.
Моментом признания прямых расходов является отчетный период реализации услуги и признания доходов по ней по абз. 2 п. 2 ст. 318 НК РФ. Налогоплательщик может прямые расходы при оказании услуг учитывать в периоде их возникновения, то есть так же как и косвенные расходы, по абз. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ, утвердив эту норму в учетной политике по ст. 313 НК РФ. Моментом признания косвенных расходов является отчетный период их осуществления по абз. 1 п. 2 ст. 318 НК РФ. Моментом признания внереализационных расходов является отчетный период их осуществления по ст. 272, п.п. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Как Учесть Лицензию На Строительство Объектов В Налоговом Учете В 2022
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом и подлежит отражению в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения». Подробнее бухгалтерские проводки приведены ниже.
Доходы от последующей продажи квартиры включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В то же время Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Капитальное строительство собственными силами: отражение в бухгалтерском учете
При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством хозяйственным способом объектов основных средств, необходимо руководствоваться, в частности, Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение), в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.
Так, согласно п. 3.1.2 Положения при хозяйственном способе производства строительных работ учет затрат ведется на соответствующем субсчете, открытом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».
На сегодняшний день все формы первичных учетных документов определяются руководителем экономического субъекта, а разрабатываются лицом, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (часть 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2022 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ).
Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов
Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2022).
В налоговом учете такие затраты можно учесть в составе прочих расходов (подп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но только в том случае, если застройщик потребует от подрядчика возместить понесенные на устранение дефектов расходы. Если застройщик не потребует от подрядчика компенсации, в налоговом учете затраты на ремонт признать нельзя. Такие расходы будут экономически не обоснованными. Ведь по гражданскому законодательству ответственность за надлежащее качество строительного объекта в течение гарантийного срока, установленного договором подряда, несет подрядчик (п. 2 ст. 755 ГК РФ).
Рассматриваем возможность отражения приобретения и передачи неисключительных прав по лицензионному договору на счете 41 «Товары»
Согласно ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары, являются частью материально-производственных запасов. На счете 41 в соответствии с инструкцией по применению плана счетов отражаются товарно-материальные ценности, приобретенные в качестве товаров для перепродажи. Этот счет использовать для учета имущественных прав нельзя, т.к. материально-вещественная форма у прав отсутствует.
Рассматриваем положения НК РФ. Согласно статье 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. С 01.01.2008 г. в Гражданский Кодекс была введена в действие часть четвертая ГК РФ, которая касается прав на результаты интеллектуальной деятельности. В статье 1227 ГК РФ сделан упор на то, что интеллектуальные права не зависят от права собственности и иных вещных прав на материальный носитель (вещь), которое содержит результат этой интеллектуальной деятельности. Лицензионный договор регулируется статьей 1235 ГК РФ и подразумевает под собой передачу права использования результата интеллектуальной деятельности. Таким образом, результат интеллектуальной деятельности — это услуга.
Кроме этого, рассматривая положения НК РФ, а именно статью 148 НК РФ, можно сделать вывод о том, что передача лицензий относится именно к услугам. Ведь статья 148 НК РФ касается места реализации услуг в целях исчисления НДС. Также с 01.01.2008 г. в перечень операций, не подлежащих налогообложению НДС, был включен подпункт 26 пункта 1 статьи 149 НК РФ, касающийся реализации права на программы базы данных на основании лицензионного договора. Обратите внимание! Обычная купля-продажа товаров будет облагаться НДС.
В свое время по этой теме было выпущено несколько писем Минфина, которые подтверждают нашу точку зрения. Письмо Минфина РФ от 21 февраля 2008 г. № 03-07-08/36, Письмо Минфина РФ от 05.03.2008 N 03-07-08/55, Письмо Минфина РФ от 01.04.2008 № 03-07-15/44.
Таким образом, с нашей точки зрения отражать покупку права по лицензионному договору на 41 счете нельзя.
Рассматриваем возможность отражения приобретения и передачи неисключительных прав по лицензионному договору на счете 97 «Расходы будущих периодов» и 26 «Общехозяйственные расходы»
Согласно пункту 39 ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов» платежи за предоставленное право использования результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, производимые в виде фиксированного разового платежа, отражаются в бухгалтерском учете пользователя (лицензиата) как расходы будущих периодов и подлежат списанию в течение срока действия договора. Таким образом, именно приобретение неисключительных прав по лицензионному договору должно отражаться на счете 97, это прямо предусмотрено ПБУ 14/2007.
Далее эти расходы, согласно ПБУ 10/99 «Расходы организации» учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности в соответствии с конкретным договором.
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета, «организации, деятельность которых не связана с производственным процессом (комиссионеры, агенты, брокеры, дилеры и т.п., кроме организаций, осуществляющих торговую деятельность), используют счет 26 «Общехозяйственные расходы» для обобщения информации о расходах на ведение этой деятельности. Данные организации списывают суммы, накопленные на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет счета 90 «Продажи».
Согласно подпункту 26 и подпункту 37 пункта 1 статьи 264 НК РФ расходы, связанные с приобретением права на использование баз данных по договорам с правообладателем (лицензионным и сублицензионным соглашениям), а также периодические платежи за пользование правами интеллектуальной деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Бухучет одноразовых временных сооружений у застройщика
Титульные объекты у застройщика могут быть предназначены для однократного использования. Они критериям ОС не соответствуют и в бухучете отражаются отдельно. Стоимость таких объектов учитывается в стоимости строительства сразу.
Для отражения одноразовых титульных ВЗиС в учете делается четыре проводки:
1. Формирование стоимости сооружений однократного применения – Дт08 (субсчет «строительство объектов ОС») Кт60
2. Отнесение на стоимость строительства стоимости ВЗиС – Дт08 (субсчет «строительство объекта») Кт08 (субсчет «Строительство объектов ОС»)
3. Отнесение на стоимость строительства затрат на ликвидацию ВЗиС – Дт08 (субсчет «строительство объекта») Кт60
4. Оприходование материалов, пригодных к применению после ликвидации ВЗиС, – Дт10 Кт08 (субсчет «строительство объекта»)
Бухучет в строительстве
Такой вид деятельности, как строительство, подразумевающий возведение объектов и сооружений, значительно отличается от иных видов деятельности. Причем отличие заключается как в порядке осуществления деятельности, так и в бухгалтерском и налоговом учете. Основные отличия, которые можно выделить в бухучете строительства, следующие:
- Документы. Компании, имеющие отношение к строительству, пользуются иными документами для того, чтобы отражать этапы и результаты строительства. К примеру, акты выполненных работ (спецформа КС-2) и справка о стоимости строительства (спецформа КС-3).
- Осуществление учета затрат по элементам. То есть все затраты компании делятся на такие элементы, как материалы, зарплата, работа оборудования и машин, накладные расходы.
- Порядок принятия объекта. Объекта строительства, после завершения работ должен быть принят в соответствии с определенными правилами, специальной комиссией. По итогам приемки составляется акт приема передачи по форме ОС-1а.
- Регистрация объекта. После того, как строительство здания завершено, оно должно быть обязательно зарегистрировано в госорганах. Только после этого данный объект может включаться в состав ОС.
Бухучет в строительстве у заказчика
Одной из особенностей учета со стороны заказчика заключается в том, что строительство объекта строительства для заказчика – это вложение денежных средств во внеоборотные активы. Учет осуществляется на 08 счете «Вложение во внеоборотные активы», к которому открывается специальный субсчет 3 «Строительство объектов ОС». Составляя акт выполненных работ КС-2 с отражением затрат на оплату подрядных работ, заказчиком составляется следующая проводка: Д08.3 К60 на сумму, указанную в акте КС-2. При предъявлении заказчиком НДС, запись будет следующей: Д19 «НДС» К60 на сумму налогового обязательства. После завершения строительства, все затраты, отраженные по Д08.2 переносятся в Д01.
Важно! После завершения строительства здания или сооружения, его необходимо зарегистрировать в государственных органах. До момента получения соответствующего свидетельства о госрегистрации, объект учитывается на отдельном субсчете 01 счета.
Амортизация на построенный объект начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету.
УСЛУГИ ПО ПОЛУЧЕНИЮ ЛИЦЕНЗИИ
Ликвидационная стоимость ОС
Ликвидационной стоимостью объекта ОС считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие.
Начисление амортизации по основным средствам приостанавливается, если ликвидационная стоимость объекта оказывается равной или превышает его балансовую стоимость. Если впоследствии ликвидационная стоимость будет меньше балансовой стоимости объекта ОС, начисление амортизации возобновляется (п. 30 ФСБУ 6/2020). Аналогичная норма отражена в п. 54 МСФО (IAS) 16.
П. 31 ФСБУ 6/2020 предусмотрено, что ликвидационная стоимость объекта ОС считается равной нулю, если:
1) не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств (в том числе от продажи материальных ценностей, остающихся от его выбытия) в конце срока полезного использования;
2) ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта основных средств не является существенной;
3) ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта ОС не может быть определена.
В п. 53 МСФО (IAS) 16 отмечено: амортизируемая величина актива определяется за вычетом его ликвидационной стоимости. На практике ликвидационная стоимость часто составляет незначительную величину и, следовательно, является несущественной при расчёте амортизируемой величины.
Новый ФСБУ 6/2020: Глобальные изменения в учете основных средств с 2022 года
Новый федеральный стандарт бухгалтерской отчетности отменяет действие ПБУ 6/01 по учету основных средств с начала 2022 года. Желающие опробовать новый стандарт могут пользоваться им в своей работе уже сейчас.
Документ имеет отсылки к МСФО (в частности IAS 36 «Обесценение активов», IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости»), узаконенных в нашей стране приказом Минфина № 217н от 28/12/15 года, что говорит о сближении стандартов отчетности мировых и отечественных.
На сегодня лимит стоимости ОС в бухгалтерском учете — 40 тыс. рублей. Это означает, что актив, имеющий все признаки ОС, но стоимостью меньше лимита, есть возможность сразу списать на издержки после начала использования – исходя из норм ПБУ 6/01 он признается материальными запасами.
В ФСБУ 6/2020 такого ограничения уже нет. Лимит отнесения активов к основным средствам устанавливает сама фирма, исходя из особенностей своей деятельности и используемых ОС. Например, пороговое значение в 150 тыс. руб. или в 100 тыс. руб., закрепленное в учетной политике, будет законным основанием все активы ниже этой стоимости считать МПЗ и списывать их однократно на текущие расходы.
Такое новшество снимает проблему разниц между НУ и БУ. Сейчас лимит отнесения к основным средствам в налоговом учете — 100 тыс. руб., а в бухгалтерском, как сказано, меньше. Образующиеся разницы приходится регулировать дополнительными проводками, что увеличивает вероятность ошибок. Организации, применяющие ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», теперь смогут установить единый лимит по двум видам учета 100 тыс. рублей и снять эту проблему.
Новый документ устанавливает составляющие расчета амортизационных отчислений: способ, срок полезного использования (СПИ) и вводит термин ликвидационной стоимости (ЛС), которого раньше не было.
Ликвидационная стоимость определена п. 30 документа. Для ее расчета нужно взять:
- сумму, которую могла бы иметь фирма при выбытии ОС, не исключая ценности, образующиеся в результате выбытия;
- расчетную сумму затрат на выбытие.
ЛС является разницей этих двух значений. Важно заметить: в п. 30 указывается, что объект ОС рассматривается как уже достигший завершения СПИ «и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования».
ЛС может принимать нулевое значение, если:
- к завершению СПИ не рассчитывают на поступления от выбытия ОС либо они незначительны;
- сумму поступлений невозможно определить достоверно.
Значения трех составляющих устанавливаются при постановке ОС на учет. Фирма обязана по окончании года и при изменениях, связанных с ОС, отслеживать, соответствуют ли они условиям пользования объектом в реальности; если это необходимо, их изменять (т.н. «изменения оценочных значений»). Обратим внимание, что в ПБУ 6/01 вопрос об изменении способа расчета амортизации был освещен расплывчато, а новый документ четко указывает на эту возможность (п. 37).
Исчислять амортизацию теперь нужно с дня принятия объекта к учету в БУ, а не с начала следующего за этим событием месяца. Останавливают начисление по аналогичному принципу – от дня списания с бухгалтерского учета, а не с начала последующего месяца, как раньше.
Прежний вариант возможен по решению руководства фирмы, но законодатель употребляет термин «допускается» (п. 33). Из сказанного ясно, что подобное допущение является исключением из правила и его нужно обосновать в ЛНА. Расчет амортизации приостанавливают в одном случае: если ликвидационная стоимость выше балансовой или с ней сравнялась. Если в дальнейшем ликвидационная стоимость окажется меньше, чем по балансу, амортизационные начисления надо возобновить.
Важно! Амортизацию продолжают начислять даже в ситуации простоя или прекращения работы ОС временно (п. 30 ФСБУ 6/2020).
Способ начисления амортизации связан законодателем с определением СПИ. Он может определяться двояко:
- По времени, периоду, когда ОС будет экономически выгодно.
- По объему продукции (или работ) в натуре, который планируется произвести при помощи конкретного ОС.
Варианты пакета документов при покупке программы
| Вариант покупки | Документальное оформление |
| Покупка у оптовика | · лицензионный договор;
· акт приема передачи |
| Покупка в розничной сети | · лицензионный договор на коробке программы,
· накладная, · документ об оплате |
| Приобретение по интернету | · лицензионный договор с сайта, через который приобреталось ПО,
· документ об оплате, · электронное письмо в печатном виде, которое указывает на покупку программы |
Перечисленные первичные документы позволяют зафиксировать затраты на покупку программного продукта в бухгалтерии.
Приобретение программного продукта
Информация по операциям, связанным с приобретением неисключительных прав на программные продукты, отражается не только на балансовых счетах плана счетов, но и на забалансовом счете. Нематериальные активы, полученные в пользование учреждением (лицензиатом), учитываются на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» по стоимости, определяемой исходя из размера вознаграждения, установленного в договоре (п. 66 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной Приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. N 157н (далее — Инструкция N 157н)).