Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Класс энергоэффективности жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Налоговом Кодексе п. 21 ст. 381 предусмотрено, что в случае, если здание имеет высокий класс энергетической эффективности (не ниже В), установленный в соответствии с ФЗ №261«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», то такое здание освобождается от уплаты налога на имущество на три года с даты постановки здания на учет.
Покупателя надо «воспитывать»
Пока класс энергоэффективности не оказывает влияния на выбор новостройки покупателями, говорят эксперты. «Конечно, покупатель досконально изучает проектную декларацию своего потенциального дома, в которой указан и класс энергоэффективности, однако он вряд ли существенно влияет на выбор жилья. Стоимость и площадь квартиры, ипотечные программы, расстояние до метро, наличие детских садов, школ и поликлиник, стоимость паркинга, качество строительства — вот небольшой перечень вопросов, которые занимают покупателя. Очень немногие из них готовы переплачивать за квартиру, рассчитывая в дальнейшем сэкономить на коммунальных платежах и налоговых вычетах», — комментирует Ольга Нарт.
При этом если проанализировать наиболее продаваемые объекты в Москве, то среди них можно найти как проекты с энергоэффективностью класса А, которые потребляют минимум энергии на отопление, горячее водоснабжение, вентиляцию, так и с энергоэффективностью класса B. Однако определяющими характеристиками для покупателей по-прежнему остаются цена и локация. Класс энергоэффективности здания еще не стал источником конкурентного продвижения проектов в силу того, что эта характеристика появилась относительно недавно, покупатели чаще всего смутно представляют себе, что подразумевается под энергоэффективностью и какую выгоду она несет.
В Европе покупатели более детально изучают информацию о недвижимости, которую они приобретают. «Класс здания обязательно указывается в строительной документации. В некоторых странах, например, во Франции, этот параметр обязательно указывается даже при продаже на вторичном рынке», — рассказывает Александр Старченко, управляющий партнер First Imagine! Ventures.
По мнению Александра Старченко, пересмотреть свое отношение к характеристикам новостроек россиян заставит экономика.
«Сейчас тарифы для населения занижены и дотируются за счет прочих потребителей. Как только владельцы квартир начнут оплачивать реальную стоимость коммунальных услуг, а к этому мы придем в ближайшее время, люди начнут более внимательно относиться к классу жилья. Владельцы коммерческой недвижимости, не вдаваясь в детализацию по классам, уже давно научились считать и стремятся оптимизировать затраты. Со временем такая практика распространится и на жилой сегмент», — полагает эксперт.
По мнению участников рынка, ситуация может измениться в будущем, когда в обществе появится определенная «культура энергосбережения». «Государство ведет планомерную работу в этом направлении и, возможно, мы увидим нового покупателя, который, придя в офис продаж, будет интересоваться классом энергоэффективности проекта. Но на такое «воспитание» уйдет не один год», — считает Ольга Нарт.
Однако одних налоговых льгот, которые предлагают ввести депутаты Госдумы, недостаточно, полагают некоторые аналитики. «На мой взгляд, эта мера не принесет желаемого эффекта. Массовый покупатель опирается прежде всего на возможности своего бюджета. Даже при самом остром желании приобрести квартиру в доме с высокой энергоэффективностью, он не сможет это сделать в силу стоимости такого жилья. Очень высокие классы энергоэффективности, как правило, предполагаются в проектах премиум- и элитного класса. В итоге получится, что наиболее платежеспособная часть налогоплательщиков получит льготы только из-за своей способности приобрести дорогое жилье, тогда как для большей части населения льгота будет недоступна. В то же время, я полагаю, что льготу можно было бы дать всем собственникам жилья с классом не ниже С, но ставка должна быть дифференцирована. Тогда выиграют все собственники более экономичного жилья», — комментирует Роман Сычев.
Внедрение энергоэффективной классификации для жилого фонда — это логичный шаг в развитии вопроса энергосбережения после принятия решения в 2012 году о повсеместной обязательной установке счетчиков на электричество и воду, считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
«По моему мнению, новация приживется не сразу. Вероятно, ситуация будет развиваться аналогично той, что возникла с внедрением счетчиков: несмотря на очевидную эффективность для потребителей, собственникам пришлось «навязывать» установку приборов. Теперь же государство стремится более эффективно использовать энергетические ресурсы со стороны не только собственников, но и застройщиков», — говорит Мария Литинецкая. Помимо налоговых льгот в Госдуме, к примеру, предлагают разработать программу бюджетных субсидий и кредитования для стимулирования внедрения передовых решений при строительстве многоквартирных домов с высокой энергетической эффективностью.
По мнению эксперта, проблему необходимо решать более комплексно, а не только стимулировать строить отдельные дома с высокими классами энергоэффективности. Сложность заключается в том, что из-за старых городских коммуникаций теряется немало ресурсов, которые просто не доходят до квартиры. «Кроме того, многие дома, особенно старого жилого фонда, находятся сегодня в плачевном состоянии. Из-за этого собственники вынуждены по максимуму использовать те же батареи, чтобы согреться зимой. Поэтому для начала необходимо «залатать дыры» и только потом — предлагать стимулирующие меры, которые доступны пока что жильцам единичных домов», — отмечает Мария Литинецкая.
Экономия в энергоэффективных домах
Разница между домами категорий А и С может составить 10-15% от общей суммы за коммунальные услуги. Если сравнивать с домами старого фонда, то цифры, конечно, могут быть другими. Такие дома могут напрасно расходовать больше 50% приходящих в здание ресурсов. Например, тепло уходит из здания из-за некачественных стеклопакетов, которые сквозят и пропускают холод.
Это вынуждает жильцов включать обогреватели раньше, чем в домах с более высоким классом энергетической эффективности, или запускать дополнительные приборы для отопления, которые также расходуют электричество. Протечки труб становятся причиной дополнительных платежей за воду. Кроме того, если в доме нет индивидуального теплового пункта и горячая вода приходит с ТЭЦ, значительное количество тепла теряется при транспортировке от ТЭЦ к квартире.
А есть ли от этого польза для жильцов?
Разумеется, ведь чем выше класс энергоэффективности, тем меньше затраты жильцов на коммунальные услуги. По оценкам экспертов, разница в коммунальных расходах между домами высшего и низшего класса может достигать 50%!
Однако пока рано говорить о сокращении расходов до такого уровня во всех домах с высоким классом энергоэффективности. В настоящее время даже высокоэнергоэффективные дома не оснащены всем необходимым для получения максимальной экономии, пока это скорее перспектива, чем реальность.
В новых домах, прошедших сертификацию по стандартам Green Zoom, зафиксировано снижение расходов ресурсов на 25-30%, но это здания, которые проектировались с учетом новых стандартов энергоэффективности.
Однако экономией преимущества высокоэнергоэффективных зданий не ограничиваются. От класса дома напрямую зависит комфорт проживания в нем. Как правило, для присвоения проекту высокого класса застройщик прибегает к современным инженерным решениям, что позволяет жильцам в будущем поддерживать комфортный микроклимат в квартирах, прилагая для этого минимальные усилия.
Поэтому покупатели заинтересованы в такой недвижимости, даже если экономия на коммунальных платежах в них пока незначительная.
Что делать, если класс энергоэффективности C, D или Е
Эти буквы на фасаде говорят о том, что энергоэффективность вашего дома стоит повышать. Для жителей дома табличка носит не обязательный, а рекомендательный характер.
А вот управляющие организации по закону должны минимум раз в год проводить энергетическое обследование дома, придумывать, как повысить энергоэффективность и предлагать идеи собственникам квартир. Например, поменять теплоизоляцию, обновить окна или установить в квартирах радиаторы отопления с индивидуальными регуляторами мощности. Внедрять это или нет — решают жильцы дома.
Работы по повышению энергоэффективности здания могут влететь в копеечку, но благодаря им вы будете тратить гораздо меньше тепла и электричества, а значит получать более адекватные счета за коммунальные услуги.
Какие бывают энергоэффективные дома и в чем их преимущества
Энергоэффективность – это показатель рационального использования энергетических ресурсов – тепла и электроэнергии – в процессе эксплуатации объекта. Проще говоря, чем меньше многоквартирный дом тратит тепла и электричества, тем выше его энергоэффективность.
На эту тему в России заговорили давно. Первый закон появился еще в 2009 году. Последняя отредактированная версия, на которую ориентируются строители и компании, обслуживающие дома, была разработана в 2016 году – приказ Минстроя № 399 «Об утверждении Правил определения класса энергоэффективности многоквартирных домов». Велосипед изобретать не стали, а взяли за основу уже существующие европейские стандарты и классификацию. Класс указывается прямо на фасадах домов в виде латинских букв: от A до G, где А – это самый высокий, G – самый низкий.
Если внимательно изучить маркировки, то можно заметить тенденцию: таблички с классами E, F и G размещены только на старых домах, построенных до того, как были разработаны и внедрены стандарты энергоэффективности. По действующим правилам Госстройнадзор не допустит к эксплуатации дом ниже класса D.
Самый высокий класс – А++. Его присвоение означает, что в данном доме расходуется примерно на 60% меньше энергии, чем в среднем тратится в этом регионе при аналогичных условиях. Класс D – это как раз то самое среднее значение. Здание класса G подлежит реконструкции, поскольку расходует энергии на 50% больше среднего показателя.
Какова энергоэффективность домов разных классов, отображено в таблице.
| Обозначение класса | Наименование класса | Потребление энергии по отношению к среднему значению |
|---|---|---|
| А++ | Высочайший | на 60% ниже |
| А+ | Высочайший | на 50-60% ниже |
| А | Очень высокий | на 40-50% ниже |
| B | Высокий | на 30-40% ниже |
| C | Повышенный | на 15-30% ниже |
| D | Нормальный | на 0-15% выше |
| E | Пониженный | до 25% выше |
| F | Низкий | на 25-50% выше |
| G | Очень низкий | более чем на 50% выше |
Классы энергоэффективности
Строящиеся здания могут соответствовать 9 классам энергоэффективности, например, A, C, A++, F. Принадлежность дома к более высокому классу означает, что в нем обеспечивается более эффективное потребление энергии. Самым высоким считается класс А++, который означает экономию в здании не менее 60% ресурсов. Такой класс имеют многие новостройки, например, со статусом люкс или премиум. Этот уровень энергоэффективности достигается за счет инновационных инженерных коммуникаций и стройматериалов высокого качества.
Жилые проекты классов A+ и A++ встречаются очень редко. Чаще всего они устанавливаются для многофункциональных комплексов с наличием коммерческой недвижимости. Владельцы коммерческих объектов требуют от застройщиков соответствия зданий данным классам. Несмотря на то, что при покупке недвижимости они будут больше вносить плату за квадратный метр, но в будущем им не придется оплачивать повышенные счета. Самый низкий класс эффективности энергии маркируется буквой G. Современные новостройки должны иметь категорию не меньше С. Это означает, что во всех новых домах будет обеспечиваться экономия энергии не менее 15%.
Узнать класс энергоэффективности дома можно в документах на стадии проектирования. Затем он подтверждается жилищной инспекцией во время приемки здания. В этом случае будет выдан энергетический паспорт. Чтобы не переплачивать за коммунальные платежи, стоит запросить этот документ у застройщика.
Новостройки, у которых имеется подтвержденный высокий класс энергоэффективности, предлагают покупателям квартир льготу. В течение 3-х лет они не должны будут платить налог на имеющееся имущество. Класс энергоэффективности типа C считается повышенным, а класс D нормальным. Жильцы домов в первом варианте могут сэкономить 30% энергии, а во втором случае 15%.
Дома, которые относятся к остальным класса энергоэффективности, нерационально расходуют ресурсы. Это связано со старыми коммуникациями, отсутствием ремонта крыш, фасадов, изношенными оконными рамами. При пропускании холода через рамы окон жильцы квартир вынуждены включать обогреватели, что приводит к дополнительному расходу энергии.
В наше время новостройки с подобными низкими классами энергоэффективности нельзя сдавать эксплуатацию. К таким классам обычно относят старые дома советского времени. Для повышения класса энергоэффективности УК или ТСЖ проводят ремонт фасадов, крыш и замену коммуникаций.
В новостройках элитного типа застройщик делает все возможное, чтобы сделать дом комфортным для всех жильцов. Но в доме эконом-класса мероприятия с целью правильного расходования ресурсов проводятся УК после того, как жильцы заселятся.
Таблица классов энергетической эффективности зданий
Категории капитальных объектов по энергосберегающим характеристикам определяют по СП 50.13330.2012. Документ устанавливает классы энергоэффективности зданий A, B, C, D и Е, с подклассами для новых объектов — смотрите таблицу.
| Обозначение класса | Наименование класса | Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельной характеристики расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания от нормируемого, % | Рекомендуемые мероприятия, разрабатываемые субъектами РФ |
|---|---|---|---|
| А++ | Очень высокий | Ниже -60 | Экономическое стимулирование |
| А+ | От -50 до -60 включительно | ||
| А | От -40 до -50 включительно | ||
| В+ | Высокий | От -30 до — 40 включительно | Экономическое стимулирование |
| В | От -15 до -30 включительно | ||
| С+ | Нормальный | От -5 до -15 включительно | Мероприятия не разрабатываются |
| С | От +5 до -5 включительно | ||
| С- | От +15 до +5 включительно | ||
| D | Пониженный | От +15,1 до +50 включительно | Реконструкция при соответствующем экономическом обосновании |
| E | Низкий | Более +50 | Реконструкция при соответствующем экономическом обосновании, или снос |
Энергоэффективность дома – основные 7 классов
Класс энергоэффективности жилого дома позволяет определить, насколько рационально здание расходует энергию на горячее водоснабжение, отопление, вентиляцию, электроснабжение. При этом, учитывается не только сам объект, но и придомовая территория.
В Приказе Минстроя обозначено всего 7 классов. Все обозначения делаются латинскими литерами от А до Е. Прежде, чем присвоить объекту класс энергоэффективности, застройщик или владелец уже построенного объекта должен подготовить энергетический паспорт. Для оформления паспорта необходимо предварительно произвести анализ проектной документации. Далее обследовать техническую составляющую дома, сделать фиксацию расходов приборов учета.
Важно знать! Если здание, дача, дом индивидуальной застройки, временного сооружения имеет важное культурно-историческое значение, энергетический паспорт не делается.
Как повысить показатель энергоэффективности здания
В ходе эксплуатации происходит постепенное снижение энергоэффективности. Чтобы обеспечить комфортное пребывание в жилой постройке, проводят оптимизацию. Комплекс работ довольно обширен. Своевременное обновление вентиляционных, слаботочных, инженерных систем, а также осветительного оборудования, позволит избежать множества проблем. Реорганизация требует времени, финансовых вложений и физических усилий. Продолжительность периода, в течение которого они оправдаются, зависит от качества проведенных работ.
Оптимизации следует подвергать все аспекты. Например, обновление осветительного оборудования подразумевает не только замену лампочек в подъездах. Это вряд ли поможет повысить класс энергетической эффективности. Чтобы добиться своей цели, собственнику необходимо полностью автоматизировать систему, установить датчики, определить оптимальный уровень освещенности. Игнорировать данные мероприятия не рекомендуется. В противном случае затраты на капитальный ремонт пробьют внушительную брешь в бюджете, не принеся желаемого эффекта.
Класс энергоэффективности определяют органы надзора, сравнивая фактические и нормативные значения расхода ЭР
Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утверждённые Минстроем РФ, состоят из шести пунктов. Согласно п. 3 Требований № 1628, ведомство устанавливает:
- перечень классов энергоэффективности и их обозначения;
- минимальные и максимальные значения величины отклонения нормативного показателя удельной величины расхода ЭР в многоквартирном доме для каждого класса;
- обязательные для наивысших классов требования к архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям, влияющим на энергоэффективность;
- требования к маркировке класса, который размещается на фасаде многоквартирного дома.
Класс энергетической эффективности определяет орган Госстройнадзора в отношении нового, реконструированного или капитально отремонтированного МКД при вводе его в эксплуатацию (п. 4 Требований № 1628). Такой класс указывается в заключении надзорного органа. Также это может делать орган Госжилнадзора в случае, если проводил проверку МКД на соответствие ранее определённому классу при эксплуатации дома.
А есть ли от этого польза для жильцов?
Разумеется, ведь чем выше класс энергоэффективности, тем меньше затраты жильцов на коммунальные услуги. По оценкам экспертов, разница в коммунальных расходах между домами высшего и низшего класса может достигать 50%!
Однако пока рано говорить о сокращении расходов до такого уровня во всех домах с высоким классом энергоэффективности. В настоящее время даже высокоэнергоэффективные дома не оснащены всем необходимым для получения максимальной экономии, пока это скорее перспектива, чем реальность.
В новых домах, прошедших сертификацию по стандартам Green Zoom, зафиксировано снижение расходов ресурсов на 25-30%, но это здания, которые проектировались с учетом новых стандартов энергоэффективности.
Однако экономией преимущества высокоэнергоэффективных зданий не ограничиваются. От класса дома напрямую зависит комфорт проживания в нем. Как правило, для присвоения проекту высокого класса застройщик прибегает к современным инженерным решениям, что позволяет жильцам в будущем поддерживать комфортный микроклимат в квартирах, прилагая для этого минимальные усилия.
Поэтому покупатели заинтересованы в такой недвижимости, даже если экономия на коммунальных платежах в них пока незначительная.
Преимущества энергоэффективных домов
Нововозведенные или реконструированные энергоэффективные здания и сооружения имеют много преимуществ. Если доказано, что энергосберегающий дом экономит энергетические и природные ресурсы, это открывает перед жильцами новые возможности.
К ним относятся:
- [info-box type=»bold»]Возможность получения льгот. [/info-box]
Пунктом 21 статьи 381 Налогового Кодекса предусмотрено уменьшение или освобождение от оплаты налога на имущество. Это относится к строениям, которым присвоены оценки А+ и A++. Это актуально как для жилых, так и для производственных строений. - [info-box type=»bold»]Снижение расходов на оплату коммунальных услуг. [/info-box]
В домах с внедренными энергоэкономичными технологиями жильцы тратят значительно меньше денег на оплату коммуналки. При этом затрачиваемые ресурсы удовлетворяют нужды каждого жильца.
Приобретаемое для повышения энергоэкономии оборудование, среди которого котлы, насосы, очистные сооружения, турбины, электрогенераторы и другие приборы, облагаются льготным налогом.
Стоит отметить, что помимо энергоэффективного дома, есть еще и так называемый «умный дом». Его нельзя приравнивать к энергоэффективному, однако данная система помогает экономить ресурсы и расходы на обслуживание дома. Данная технология позволяет управлять самыми разнообразными опциями проживания в коттедже: система реагирует на любые изменения, происходящие в помещении, и в соответствии с пожеланиями владельца самостоятельно настраивает работу оборудования (отопление, свет, обогрев, камеры наблюдения, автоматические системы полива и т.п.). Самые простые варианты использования «умного дома» можно найти практически в каждом элитном особняке. Большинство собственников сужают функционал, оставляя контроль света и звука, подогрев полов. Управлять системой можно удаленно, со своего планшета или телефона. «К примеру, один наш житель, приезжая за город только на выходные, в воскресенье вечером ставил котел на режим выходного дня, чтобы не тратить лишнюю мощность, а в пятницу вечером перед отъездом из Москвы менял настройки на телефоне и в результате заходил в уже прогретый дом», — рассказывает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.
Особенности определения класса энергоэффективности здания
Как и у любой другой процедуры здесь тоже есть свои особенности. Так определение класса происходит только в зданиях, чей срок эксплуатации не менее трех лет. Только спустя три года после начала эксплуатации можно уже начинать делать выводы о состоянии здания. Также есть требования и к уровню заселения. Здание должно быть заселено не меньше чем на 75 процентов. Все эти требования необходимы для того, чтобы получить как можно более точные расчеты. При эксплуатации здания в течении трех лет устанавливается постоянный уровень теплозащиты и распределяется влага.
Таким образом компания владельца может провести расчеты энергопотребления и сделать выводы о том, насколько оправданы затраты в определенные периоды времени. Дальнейший расчет класса энергоэффективности здания происходит благодаря аудиторской проверке.
Также все здания, проходящие проверку должны отвечать требованиям и предписаниям в начале эксплуатации. За это отвечает компания застройщика. В течении 5 лет после начала эксплуатации происходит контроль соблюдения этих норм. Все эти здания должны иметь современное оборудования для снятия показаний с приборов. Если же предписания нарушены, то данное здание считается непригодным для жилья и не допускается к эксплуатации. Данная процедура является обязательной для всех многоквартирных домов.
После проведения проверки выдается паспорт. В нем отражается то, что здание соответствует требованиям и имеет необходимые приборы учета. Этот паспорт является обязательным для новых зданий и зданий после ремонта и реконструкции. Для его составления используются проектные бумаги, предоставляющиеся владельцем. Также используется тепловизор, который выявляет слабые места. Это позволяет не только качественно провести осмотр дома, но и дать рекомендации по исправлению ситуации.
От чего зависит энергоэффективность новостроек?
Класс энергоэффективности влияет не только цифры в платежках, которые нужно ежемесячно оплачивать жильцам. Во многом этот показатель также влияет на микроклимат в квартире и комфорт проживания в доме. Какие же современные технологии позволяют улучшить энергоэффективность?
- Утепление фасадов. Конкурентоспособные застройщики вкладывают немаленькие средства в утепление наружных стен. Для строительства используются материалы с хорошей теплоизоляцией (кирпич, монолитно-каркасные конструкции), для утепления — минеральную вату, пенополистирол, бальзатовую вату. Хорошее утепление снижает уровень потерь тепла на 10%, а то и 15%.
- Энергосберегающие окна. Некачественные стеклопакеты приводят к серьезным теплопотерям. Снизить этот показатель почти на 40% помогут окна с теплоотражающим остеклением. Сэкономить на отеплении помогут также застекленные балконы и лоджии.
- Система вентиляции с рекуперацией. Благодаря этой технологии прохладный воздух с улицы нагревается в рекуператоре тёплым воздухом, который выходит из помещения. Это позволяет существенно экономить затраты на отопление вентилируемых помещений. Система начала использоваться в Казахстане не так давно, но набирает популярность стремительными темпами.
- Автономные системы отопления. Индивидуальный тепловой пункт дает возможность регулировать тепло в зависимости от погоды, а также снизить его потери при транспортировке.
- Датчики движения и энергосберегающие светильники. Такие элементы уже установили в большинстве современных новостроек, чтобы экономить, используя освещение только при необходимости.
- Система «умный дом», которая регулирует работу домашнего электрооборудования в зависимости от уличной температуры и персональных настроек.
Преимущества энергоэффективных домов
Нововозведенные или реконструированные энергоэффективные здания и сооружения имеют много преимуществ. Если доказано, что энергосберегающий дом экономит энергетические и природные ресурсы, это открывает перед жильцами новые возможности.
К ним относятся:
- Возможность получения льгот.
Пунктом 21 статьи 381 Налогового Кодекса предусмотрено уменьшение или освобождение от оплаты налога на имущество. Это относится к строениям, которым присвоены оценки А+ и A++. Это актуально как для жилых, так и для производственных строений. - Снижение расходов на оплату коммунальных услуг.
В домах с внедренными энергоэкономичными технологиями жильцы тратят значительно меньше денег на оплату коммуналки. При этом затрачиваемые ресурсы удовлетворяют нужды каждого жильца.
Приобретаемое для повышения энергоэкономии оборудование, среди которого котлы, насосы, очистные сооружения, турбины, электрогенераторы и другие приборы, облагаются льготным налогом.