Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стартовали, что дальше? Лизинг: плюсы и минусы.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последнее время альтернативой банковского кредита все чаще становится лизинг, в рамках которого сумма финансирования может достигать 90% от цены приобретаемого объекта. Лизинг любой недвижимости — коммерческой или жилой — это дополнительный потенциал для рынка, говорит генеральный директор R2 ASSET management Вячеслав Рожманов. «В случае если у покупателя нет необходимого объема денежных средств, лизинг может стать еще одним инструментом приобретения объекта недвижимости», — отмечает он.
Лизинг вместо кредита?
Лизинг — инвестиционно-финансовый продукт, позволяющий клиенту приобрести объект недвижимости путем выплаты его стоимости в течение нескольких лет по первоначально зафиксированной цене. Такой финансовый инструмент может быть интересен, когда у объекта есть потенциал роста инвестиционной стоимости. Также о лизинге стоит задуматься, когда компания планирует арендовать офис на длительный период. «Мы предлагаем каждому клиенту гибкие и индивидуальные формы сотрудничества, но в целом можно сказать, что разработанная нами программа лизинга ориентирована на то, чтобы лизинговый платеж был соразмерен арендному. Это возможно, если клиент вносит первоначальный аванс в размере 20–30% от стоимости объекта», — добавляет Максим Анищенков, отмечая, что сумма аванса может быть как меньше, так и больше — все зависит от пожеланий и возможностей клиента. При этом по истечении лизингового договора или досрочного выкупа объекта клиент становится собственником здания. Разработанная «ТрансФин-М» программа лизинга недвижимости позволяет в короткие сроки получить необходимый объем финансирования и комфортный график выплаты цены объекта.
В отличие от того же банковского кредита лизинговая компания принимает риск не на заемщика, как банк, а на актив, то есть на объект, что предполагает упрощенную процедуру согласования заемщика, поскольку основной критерий — состояние здания, а не финансовые возможности клиента.
«Лизинг коммерческой недвижимости — это относительно новый инструмент финансирования приобретения активов. Он позволяет приобретать активы с более высоким показателем LTV, чем классический банковский кредит, и зачастую позволяет реализовывать сделки быстрее», — добавляет главный исполнительный директор Apollax Group Петр Седунов.
Процедура лизинга коммерческой недвижимости выглядит следующим образом. Лизинговая компания по заявке клиента выкупает у собственника здание или помещение и передает его клиенту в аренду с правом выкупа в течение срока лизинга. Лизингополучатель выплачивает стоимость предмета сделки в течение предусмотренного в договоре срока, как правило, это пять — десять лет.
Предметом лизинга могут быть офисные, торговые и складские объекты, как помещения экономкласса, так и премиальная недвижимость. Например, «ТрансФин-М» ориентируется на качественные объекты — офисы класса А, B+ в пределах МКАД. Сегодня это примерно 950 объектов, по которым компания готова работать. Кроме того, «ТрансФин-М» работает и со складской недвижимостью, в компании отмечают высокий спрос в данном сегменте.
Одна из последних сделок была заключена с Apollax Group, в рамках которой клиент приобрел в возвратный лизинг крупный бизнес-центр Meliora Place площадью около 5 тыс. кв. м. «От классического лизинга возвратный лизинг отличается тем, что в данном случае мы как собственник актива уже после его приобретения передали актив лизинговой компании, высвободив капитал для реализации наших новых проектов. Лизинг недвижимости для нас позволяет развивать актив и повышать доходность на акционерный капитал», — поясняет Петр Седунов.
Максим Анищенков уточняет, что перед заключением контракта компания досконально проверяет объект, определяет условия финансирования, стараясь не перегружать клиента ковенантами (обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от совершения какого-либо действия, имеющее для обязавшейся стороны юридическую силу. — Прим ред.).
В конце срока лизингового договора имущество переходит в собственность арендодателя по той цене, которая определена на начальном этапе. При этом в течение всего срока действия договора ведется сопровождение клиента, поскольку в этот период собственником объекта является лизинговая компания.
У лизинговых компаний есть свои критерии оценки клиентов, которые гарантируют, что лизингополучатель надежен и сможет платить в срок. Для оценки платежеспособности клиента применяются стандартные банковские критерии: расчет экономических показателей на основе баланса, форм отчетности. «Платежеспособность лизингополучателя оценивается по таким основным критериям, как отсутствие убытков, достаточность денежного потока, чтобы обеспечивать аренду», — рассказывает Максим Анищенков. Но так как риск принимается на актив, компании важнее и сложнее оценить актив, провести доскональную экспертизу объекта, а не клиента.
Разница лизинга коммерческой и жилой недвижимости
Говорить о какой-то принципиальной разнице между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости не приходится. Различия можно усмотреть в составе документов, которые понадобятся для сделки и в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом недвижимости.
Для жилого помещения может быть установлен запрет на прописку иных, кроме указанных в договоре лиц, что отсутствует при лизинге коммерческой недвижимости.
В случае купли-продажи жилья в лизинг оба участника сделки имеют некоторые преимущества. Однако эта выгода не всегда выражается в материальных ценностях.
Нельзя говорить о большом размере материальной выгоды до того момента, пока налог на имущество физических лиц остаётся минимальным.
Лизингодатель получает свою выгоду посредством того, что объект лизинга остаётся в его собственности, и не переходит в собственность лизингополучателя до полного погашения лизинга. При ипотечном кредитовании жильё становится собственностью заёмщика. Лизингополучатель не платит налог на имущество, это обязанность ложится на лизингодателя, а лизинговые платежи входят в состав расходов, которые уменьшают налоговую базу лизингополучателя.
В качестве особенностей, которые характерны для лизинга жилой недвижимости стоит ещё упомянуть то, что на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Более того, если было обращение по взысканию по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят обязанности лизингодателя. Иначе говоря, лизингополучатель ни в какой ситуации пострадать не может, даже при банкротстве лизингодателя, который является собственником предмета лизинга.
Чаще всего прибегают к следующей схеме: лизинговая компания покупает объект недвижимости и одновременно с этим оформляет право на землю под ним, после этого земля и здание переходит к лизингополучателю. Но стоит принять во внимание. Что по закону земля не может быть предметом лизинга. В такой ситуации оформляется смешанный договор аренды земли или заключается отдельно договор аренды и договор лизинга.
Практически неиспользуемый и даже в некоторой степени противоречащий закону вариант, когда здание продаётся в лизинг, а земля под ним остаётся в аренде или в собственности лизингодателя. В законодательстве прописана передача земли арендодателю. Примечательно, что лизинг такой передачи не подразумевает.
Даже несмотря на все перечисленные недостатки, лизинг по-прежнему остаётся надёжным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.
Однако стоит отметить, что отсутствие земли в составе лизинга интерпретируется несколькими весьма объективными причинами. Законодатели в настоящий момент не хотят привлекать в гражданский оборот природные ресурсы. Еще одна веская причина – природные ресурсы постоянно амортизируются, а это означает, что невозможно произвести адекватный расчёт лизинговых платежей в их отношении. Но, даже несмотря на такие серьёзные противоречия, что земля не может выступать предметом лизинга, стороны должны оформлять права на неё.
Когда человек желает приобрести автомобиль, дорогостоящее оборудование, недвижимость, но не имеет такой финансовой возможности, он ищет выход. Проблему можно решить двумя путями: оформить кредитный договор или заключить сделку с лизингодателем. Оформляя лизинг, клиент арендует автомобиль (либо оборудование) на продолжительный срок. Затем, он имеет право выбора: либо вернуть арендованную вещь лизингодателю, либо оплатить недостающую сумму и выкупить товар. Надо сказать, что регулярные выплаты идут в счет погашения стоимости товара.
Лизингодатель может проверить, выполняются ли условия соглашения. В случае нарушений, объект пользования могут забрать. До тех пор, пока автомобиль не выкуплен, его владельцем является лизинговая кампания. Сделка заключается на срок, который равен 50 процентам амортизации по моральному износу.
Лизинг недвижимости: 3 главных плюса
- Простота оформления. Лизингодатели относятся к потенциальным клиентам более лояльно, чем банки. Например, отсутствует необходимость в залоге. Поэтому для большинства предпринимателей лизинг помещения остаётся единственной возможностью стать собственником недвижимости. При проверке потенциальных лизингополучателей компании оценивают их как контрагентов.
- Гибкий график платежей. Предлагая недвижимость в лизинг для юридических лиц, лизингодатели готовы обеспечить максимально персонализированные условия. Платежи могут быть постоянным или убывающими, ежемесячными или ежеквартальными. Т. е. график без проблем адаптируется под особенности бизнеса. Кроме того, выкупить недвижимость можно до окончания срока действия лизингового договора.
- Оптимизация налогов. Во-первых, лизингополучатели могут воспользоваться возможностью ускоренной амортизации. Это позволит сократить налоговую базу. Во-вторых, в лизинговые платежи закладывается 20% НДС. Юридические лица могут его возместить за бюджетные средства. Т. е. лизинг помещения или здания – это услуга, обеспечивающая большие выгоды чем кредит или покупка за собственные средства.
Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
|
Преимущества и недостатки лизинга |
||
|
№ |
Плюсы |
Минусы |
|
1 |
Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней. |
Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
|
2 |
ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи. |
Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем. |
|
3 |
Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). |
Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет. |
|
4 |
Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). |
Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам. |
|
5 |
Цена квадратного метра фиксируется на весь срок. |
|
|
6 |
ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании. |
|
|
7 |
Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК. |
Требования к организациям-лизингополучателям
Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:
- Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
- Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
- У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
- Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.
Лизинг недвижимости или кредит: преимущества и недостатки обоих способов
Оформляя договор лизинга, можно брать офисы, торговые комплексы, апартаменты, производственные цеха и склады, объекты, которые относятся к гостиничному хозяйству. Для заинтересованных лиц получение имущества согласно этому контракту имеет следующие преимущества:
- выгодно оформлять предпринимателям малого бизнеса, ведь сумма аванса, который нужно внести, небольшая;
- не требуется дополнительного залогового имущества;
- по окончании действия этого контракта, используемую имущественную единицу можно окончательно выкупить;
- налоговые выплаты будут небольшими;
- нет риска двухсторонней до контракта или увеличения арендной платы.
Заключение договора лизинга
Заключается двухсторонняя договоренность сроком до 10 лет, выполняется подготовка и оформление бумаг после того, как клиент соберет полный пакет документов.
В бумажном соглашении, которое заключается между сторонами, должны присутствовать следующие пункты:
- какая валютная единица будет использоваться для внесения платы за арендный предмет, поступивший в пользование;
- какой срок заключения договоренности;
- процентная ставка для потребителя;
- внесение оплаты будет ежемесячным или деньги будут зачисляться каждый квартал;
- возможность выкупа конкретного предмета или помещения, которым пользуется юрлицо согласно составленного контракта.
В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:
- Сервисный или операционный.
- Капитальный или финансовый.
- Возвратный.
- Кредитный или раздельный.
- Прямой и др.
При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.
Также лизинг можно классифицировать следующим образом:
- По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
- По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
- По составу участников может быть:
- Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
- Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
- Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
- По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
- По степени окупаемости:
- Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
- Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.
- По степени риска:
- Необеспеченный – лизингополучатель не дает никаких гарантий выполнения обязательств.
- Частично обеспеченный – имеется страховой депозит, покрывающий часть расходов.
- Гарантированный – риски распределяются между гарантами лизингополучателя или страховыми компаниями.
Перечисленные виды относятся к стандартному лизингу, описание которого приводилось выше.
Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп
Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.
Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.
Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.
Как работают лизинговые организации?
Лизинговые организации предоставляют услуги по аренде имущества на определенный срок. Вместо покупки необходимого оборудования или техники, компании используют услуги лизинговых организаций, которые сами приобретают нужное имущество и предоставляют его клиенту.
При заключении договора лизинговая организация и клиент определяют срок аренды, стоимость ежемесячного платежа и другие условия. Клиент обычно оплачивает лизинговые платежи на протяжении всего срока аренды, после чего имеет возможность выкупить имущество у лизингодателя за номинальную стоимость или вернуть его.
Благодаря лизингу компании могут обновлять свое оборудование без больших капитальных затрат, а также снижать налоговую нагрузку, так как лизинговые платежи могут быть включены в расходы.
- Преимущества лизинга для клиентов:
- меньшие капитальные затраты;
- снижение налоговой нагрузки;
- возможность обновления оборудования без дополнительных инвестиций;
- гибкие условия аренды.
Лизинговые организации обычно специализируются на определенных типах имущества. Например, существуют лизинговые компании, которые предоставляют аренду автотранспорта, зданий, строительной техники и так далее. Они работают с различными категориями клиентов – от крупных организаций до малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей.
Плюсы и минусы лизинга
Плюсы:
- Возможность получения дорогостоящего имущества без больших первоначальных инвестиций;
- Сокращение процедур бухгалтерского учета и упрощение налоговых расчетов;
- Гибкие условия аренды и возможность дополнительной модернизации и обновления оборудования;
- Быстрое получение необходимых средств для развития бизнеса.
Минусы:
- Высокие процентные ставки по сравнению с кредитами;
- Нет возможности выкупа арендованного имущества во время действия лизингового договора;
- Необходимость предоставления залога или поручительства со стороны третьих лиц;
- Ограничения по выбору поставщиков и моделей оборудования.
Каждый бизнес должен самостоятельно оценить все «за» и «против» лизинговой сделки, просчитать экономическую выгоду или убытки, сделать выбор на основе внутренних потребностей компании и возможностей погашения задолженности.
Основные особенности лизинга жилья
Лизинг – приобретение квадратных метров, квартиры, дома, гаража или офисных, производственных помещений в длительную аренду с правом последующего выкупа.
Важные особенности лизинга недвижимости:
- простое и быстрое оформление – не требуется много подтверждающих доход документов, достаточно паспорта, СНИЛС, ИНН;
- договор заключается не с банком, а с лизинговой компанией – поэтому не требуется искать поручителей, залоговое обеспечение;
- окончательная стоимость недвижимости фиксируется на момент заключения договора и остается неизменной;
- можно выбрать удобные условия оплаты – помесячно или поквартально;
- есть возможность по договоренности, выкупить квартиру досрочно, без штрафов, комиссий;
- в течение всего времени аренды налог на имущество оплачивает лизинговая компания.
Важно! Жилье, приобретенное в лизинг, в отличие от ипотеки, до полного выкупа остается в собственности компании. При банкротстве фирмы она может разорвать договор, покупка квартиры не состоится.
Чем лизинг отличается от ипотеки?
Лизинг и ипотека в чем разница и на какие принципиальные моменты важно обратить внимание:
- Ипотека – это покупка квартиры в долгосрочный кредит, который заемщик берет у банка. Договор составляется между банком и покупателем. Лизинг – длительная аренда с выкупом. Фирма приобретает жилье у застройщика или банка, а потом предоставляет его в долгосрочную аренду с последующим правом выкупа. Участники договора – лизинговая компания и покупатель;
- Договор лизинга заключается сроком на 10 лет, не более. Ипотеку можно оформить на 20 – 25 лет;
- Жилье, купленное в ипотеку, сразу после оформления документов переходит в собственность покупателя. Лизинговая квартира на протяжении всего срока аренды принадлежит компании лизингодателю, только после выплаты всей суммы жилье по договору купли-продажи передается в собственность покупателю;
- Лизинг в отличие от ипотеки менее зарегулирован, компании предлагают гибкие условия ежемесячных взносов, разные размеры первоначального разового платежа.
Можно ли взять квартиру в лизинг, если банки отказывают в ипотечном кредитовании? – Да, с частной компанией проще договориться, чем с банком.
Важно! Процентные ставки по лизингу недвижимости выше, чем по ипотеке.