Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды сельскохозяйственных земель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны договора могут включить в него условия о выкупе участка (п. 4 ст. 9 Закона). Арендатор может получить участок в собственность по истечении срока аренды или до его истечения — при условии, что внесет выкупную цену, указанную в договоре.
Особенности заключения договора аренды участка, который находится в долевой собственности
Арендатор может оформить договор аренды такого участка:
1) со всеми арендодателями — тогда каждый долевой собственник лично подписывает договор,
2) с одним участником долевой собственности — он подписывает договор, действуя от имени всех долевых собственников, при условии, что имеет соответствующие полномочия.
Преимущества первого варианта – в том, что все долевые собственники в курсе передачи участка в аренду, а также имеют четкое представление об условиях сделки, с которыми они согласились, подписав контракт.
В таких случаях в договоре надо детально расписать, как арендатор рассчитывается с долевыми собственниками. Например, перечисляет каждому на счет арендную плату за месяц в размере, соответствующем размеру доли собственника, или в конкретной сумме.
Преимущества второго варианта очевидны, когда сособственников земельного участка очень много – например, 10 человек. Оформление договора аренды с таким количество лиц возможно, но неудобно. Так что договор от имени всех долевых собственников может заключить один из них. Но только на основании решения общего собрания участников долевой собственности, оформленного протоколом, или соглашения участников долевой собственности.
Остановимся на этих документах подробнее.
Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.
Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.
Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).
Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором. Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория. Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.
Аренда у частного лица
Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:
- составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
- по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
- не допускается на такой территории строить жилые строения;
- наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.
Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.
Права и обязанности арендатора
Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:
- арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
- арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
- арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
- арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
- если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.
Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.
Условия продления аренды земельного участка
Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:
- арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
- автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
- заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Что может выступать в качестве объекта аренды земельных участков из земель сельхозназначения
Этим объектом может выступить ограниченный в натуре земельный участок. Он обязательно должен обладать определенными пределами, обозначенными на графике. Должен стоять на кадастровом учете. Заявитель не должен забывать о следующем важном моменте: у него нет прав на самостоятельную смену целевого предназначения земли. Он обязан строго придерживаться конкретно обозначенного режима пользования землей.
Определенные земельные категории передавать в аренду категорически запрещено. Допустим, запрещено передавать те земли, на которых находятся объекты культуры. То есть, земли с парками и заповедниками. Также запрещена передача военных объектов.
Право арендовать государственную землю есть как у обычных граждан Российской Федерации, так и у любых учреждений. Статус пользователя, собирающегося арендовать земельный участок, в этой ситуации абсолютно неважен. Если человек планирует реализовывать выращенные на участке сельхозтовары, бизнес будет нужно регистрировать. Если цели выращивания – личные, регистрация необязательна.
Каким образом оформляется процесс
Сдать землю сельхозназначения в аренду невозможно, не зарегистрировав арендное соглашение в Росреестре. Исключением считают лишь такие соглашения с частниками, заключенные на короткий период времени. Речь идет о соглашениях до одного года (допустим, на 10 месяцев).
Не регистрировать арендный договор можно также в том случае, если его заключили на неопределенный промежуток времени (то есть, если срок не был прописан).
Чтобы пройти процедуру государственной регистрации, стороны обязаны собрать всю необходимую документацию:
- Удостоверения личности.
- Документы, служащие подтверждением полномочий рабочего персонала административного органа.
- Сам договор аренды. И обязательно три экземпляра.
- Документ, служащий подтверждением того факта, что участок передан в аренду административным органом.
- Кадастровый паспорт на выбранную землю.
Чтобы зарегистрировать соглашение в Росреестре, придется заплатить. Поэтому, отвечая на вопрос, сколько стоит аренда земли сельхозназначения, стоит учитывать государственную пошлину за регистрацию самого договора. Она обойдется Вам в 2 000 рублей.
Договор аренды земли между физическими лицами
Арендование земельных участков применяется многими субъектами гражданско-правововых отношений: физическими и юридическими лицами, государственными органами, ОМСУ и т.д.
Арендные отношения основываются на темпоральной (временной) характеристике действия контракта, а также на особенностях использования и владения землей.
Указанная земельная территория должна обладать следующими характеристиками: кадастровым номером, ограниченной территорией (ограждение забором), что не всегда соответствует действительности.
Как говорилось выше, обязательной характеристикой контракта аренды является его стоимость и срок. Важно также учитывать правовую природу каждой из категорий земли, ее особенности и характеристики, в связи с чем, каждый договор аренды земельных участков наделяется неповторимостью и уникальностью.
Контракт обязан содержать следующие реквизиты:
- наименование, место, дата;
- данные об участниках контракта, сведения, удостоверяющих их личность;
- предмет контракта, его характеристики, содержащиеся в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности;
- время действия, условия и характер оплаты, реквизиты перечисления денежных средств;
- права и обязанности лиц;
- персонификация сторон (подписи и расшифровка).
Сколько стоит аренда земли сельхозназначения
Заключение договора аренды земли сельхозназначения является стартовым шагом для осуществления предпринимательской сельскохозяйственной деятельности. Возможность заключения такого договора является преимущественной и наиболее выгодной позицией для субъектов, нежели, например, покупка земель.
Одним из наиболее распространенных вопросов, встречающихся при заключении договора аренды сельхозземель, является ее стоимость. В данном блоке хотелось бы рассмотреть вопросы расчета стоимости земли, дополнительных аспектов при проведении таких операций.
Размер стоимости 1 га земельного участка варьируется в зависимости от конкретного субъекта РФ. Например, в Тульской области аренда земли осуществляется примерно около 500 р. за 1 га, а в Ленинском районе сумма аренды начинается от 1000 р.
Разумеется, земли, располагающиеся ближе к центру страны или имеющие преимущественные характеристики (курорты, богатая почва и т.д.) сдаются в аренду по более высоким ценам. Так, в Московской области такой участок стоит от 2000 р. за 1 га, в Краснодаре – от 500 р. Как правило, цены указываются за месяц.
Особенности формирования первичной стоимости участка
Базовым элементом для формирования цены на землю является кадастровая оценка размера стоимости участка. Ее формирование происходит в несколько этапов: вначале сторонами определяется цель использования участка, устанавливается размер его себестоимости в зависимости от ряда характеристик: уровень капитализации типа земли, севооборот, классификация сельскохозяйственных культур, предполагаемый доход с 1 га, учет денежных затрат на обработку земельной территории.
Изучив данные характеристики, стороны производят окончательный расчет стоимости. Суммарным показателем является сумма произведений показателей кадастровой цены земель от 1 до 4 групп, находящихся на данном участке.
Первичная стоимость участка
Кадастровая стоимость земли в большинстве случаев используется как рыночная. Для определения точной стоимости аренды 1 га сельхозземли, претенденты могут обратиться в органы местного самоуправления.
Росреестр предоставляет претендентам документ, подтверждающий кадастровую стоимость участка. Граждане имеют право бесплатного получения таких сведений один раз в год.
Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя
Рыночная стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения часто отличается от ее кадастровой стоимости. Определение размера стоимости зависит от ряда особенностей.
При расчете стоимости земельных участков, необходимо учитывать:
- местоположение участка, его размер и прочие характеристики (почва, грунт, состояние, уровень урожайности и др.);
- паевая цена;
- вид и цель аренды земли;
- уровень паевого налогообложения;
- фиксированная ставка на арендование пая земли;
- период аренды
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Аренда земли у государства
Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.
Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:
- составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
- назначается местными властями дата проведения аукциона;
- принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
- если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
- участниками вносятся задатки;
- подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
- победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
- с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.
Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.