Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать ипотечную квартиру в аренду?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение
Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.
Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:
- Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
- Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка
Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.
Когда Сбербанк может проверить квартиру:
Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.
Рабочие варианты:
- предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
- изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
- заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
- сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.
Процедура при официальной договоренности с банком:
- прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
- написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
- получение согласия кредитора и страховой;
- заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.
Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.
Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.
Как правильно сдать ипотечную квартиру?
Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.
В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк.
С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.
Кратко о том: разрешает ли банк сдавать в аренду ипотечное жилье?
-
Банк не запрещает сдавать ипотечную квартиру, но если в договоре прописаны ограничения по поводу сдачи, придется согласовывать свои действия с кредитором.
-
Если в ипотечном договоре нет пункта об аренде, заемщик может сдавать недвижимость и не уведомлять кредитора.
-
За нелегальную сдачу квартиры банк может вынести устное предупреждение, назначить штраф или заставить полностью рассчитаться по ипотеке.
-
При сдаче ипотечного жилья придется платить налоги: 4% для самозанятых, 6% для ИП и 13% для физического лица.
-
На практике банки редко проверяют ипотечные квартиры, поэтому заемщики сдают недвижимость без последствий и не уведомляют об этом банки.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Доход с квартиры снизит кредитную нагрузку, но далеко не всегда позволит полностью покрыть ипотечный платёж. Самый простой способ оценить выгоду сдачи ипотечной квартиры в аренду – сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды. За последние полтора года цены на покупку жилья выросли примерно на 20%, тогда как арендные ставки на фоне снижения спроса из-за «коронакризиса» остались примерно том же уровне. Поэтому доходность аренды сейчас невысокая, аналитики рынка оценивают её не более чем в 5% годовых – это без учёта расходов на ЖКУ, налоги и мелкий ремонт, а также возможного потерянного дохода в случае простоя квартиры. По данным Центробанка, средняя ипотечная ставка на вторичные квартиры в мае 2021 года составляла 8,14%. То есть сама по себе доходность аренды не перекрывает стоимость ипотеки.
Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берётся полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса.
Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий
Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.
Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.
Такая консервативная стратегия не слишком выгодна инвесторам: можно продать квартиру и положить деньги в банк под более высокий процент и с меньшими издержками. Владельцы квартир не делают этого лишь потому, что не доверяют банкам, а недвижимость считают надежным способом сбережения капитала. И хотя аренда не приносит высокого дохода, квартиру сдают, чтобы получить с нее хоть что-то.
Выгодно ли сдавать в аренду залоговое жилье?
На интернет-форумах часто можно встретить дискуссии людей о том, выгодно ли сдавать жилье в аренду, если оно находится еще под обременением у банка. Начнем с того, что подобная схема подходит только тем заемщикам, у которых кроме ипотечной квартиры/дома есть еще недвижимость для проживания. Если квартира состоит из двух комнат и нет отдельного жилья, то можно сдавать одну комнату, а во второй жить. Тогда еще и получится контролировать сохранность всего имущества. Трехкомнатные помещения можно сдавать по комнатам.
Если заемщик хочет купить квартиру в ипотеку и сразу ее сдавать, то для покупки стоит выбирать ликвидные варианты. Больше всего пользуется спросом жилье со вторичного рынка недвижимости, находящееся вблизи транспортных развязок и с хорошей инфраструктурой. В приоритете особенно у молодых пар однокомнатные квартиры. Средний ценник на жилье с современным ремонтом и встроенной бытовой техникой колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. в центральных регионах РФ. Жилье из двух комнат уже подороже, примерно 50 тыс. – 80 тыс. руб.
Справка! Не забывайте про подоходный налог в размере 13%, который вам придется платить и коммунальные платежи.
Можно ли сдавать неофициально?
У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.
Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.
Что будет, если такая подстава выявится:
- договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
- собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
- банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.
Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?
По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.
Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.
С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.
Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.
В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:
- использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
- извлекать из нее плоды и доходы.
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора
Согласно закону «Об ипотеке» кредитор обладает правом 1-2 раза за год проверять обремененное жилье. Сотрудник организации может прибыть на объект без предупреждения, наложив штраф на заемщика, допустившего проживание сторонних лиц. Во избежание возможных неприятностей, собственнику следует поставить банк в известность.
Сдача кредитуемой недвижимости в обход банка грозит возникновением ряда рисков:
- получением устного предупреждения от банка;
- наложением штрафа за несоблюдение условий договора ипотеки;
- расторжением кредитного договора, требованием возврата остатка долга с процентами (подобные меры принимаются при систематическом нарушении условий договора);
- взысканием задолженности с залогового имущества через суд, продажа жилья на аукционе при образовании просрочки;
- уведомлением налоговых органов об уклонении от уплаты налогов;
- принудительным выселением квартирантов (через 30 дней) без денежной компенсации.
Урегулирование вопроса в банке
Если при сдаче ипотечного жилья в аренду нарушение закона не наблюдается, с банком этот вопрос нужно обязательно уладить. Обычно банковские учреждения запрещают сдачу залогового жилья в аренду. Причина заключается в существующих рисках его повреждения третьими лицами. С другой стороны, в этом есть свои преимущества.
Заключаются они в следующем:
- Такой квартиры всегда проводится страхование. В результате полученная сумма покрывает весь нанесённый ущерб недвижимости.
- Увеличивается гарантия поступления платежей. Спрос на аренду всегда высокий, поэтому поступление средств от заёмщика практически гарантированно. В случае же потери работы, человек утрачивает возможность выплачивать ежемесячные платежи.
- Обычно вопрос сдачи в аренду квартиры взятой в ипотеку банки урегулируют в договоре. Сюда включается пункт, в котором говорится, что заёмщик должен представить в банк арендное соглашение. При этом оно должно заключаться до взятия человеком кредита.