Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
- Обременение снимается только после полного погашения своих обязательств перед Росвоенипотекой и банком.
- Снятие залога в пользу Росвоенипотеки происходит на основании доверенности от ФГУ Росвоенипотека. Далее следует написать заявление с просьбой о снятии залога в ЕГРП, предоставив доверенность.
- Доверенность выписывают исключительно после того, как закрыт именной счет, и участник НИС исключен из реестра.
- В заявлении для снятия обременения желательно указать действительный адрес и телефон. При отсутствии получателя (доверенность отсылают курьером) доверенность может вернуться обратно в Росвоенипотеку.
- Взять военную ипотеку еще раз может каждый участник НИС, если до его 45-летия осталось более 3 лет.
- При погашении ЦЖЗ (долга перед Росвоенипотекой) можно использовать полученный материнский капитал.
Повторная военная ипотека возможна, но следует понимать, что средств по ней будет уже меньше, учитывая возраст военнослужащего.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Поиск покупателя на недвижимость
Поиск покупателя на недвижимость осуществляется военным, используя для этого определенные ресурсы или услуги агентств. Официальное снятие обременения считается со дня внесения необходимых изменений в Росреестре.
Перед заключением договора купли-продажи имущества, необходимо подготовить имущество к реализации и снять все обременения. Эта процедура проходит в соответствии с положениями ГК РФ. В процессе продажи ипотечной недвижимости возможны непредвиденные сложности, такие как затраты большого количества времени.
Обычно, ответ на запрос в кредитное учреждение может занять около 1-2 недель. Однако, если обратиться в «Росвоенипотеку», то рассмотрение запросов членов накопительно-ипотечной системы может занять до 1 месяца.
При продаже имущества через переуступку прав, прежний собственник квартиры обычно получает меньшую стоимость за нее. Это связано с тем, что он должен заплатить определенную сумму за имущество.
Такая потеря считается оплатой за намерение выплатить ипотеку в досрочном порядке, но может быть рассмотрена как штрафная санкция.
Если в процессе досрочной выплаты задолженности по военной ипотеке или при реализации жилья по переуступке прав возникают нарушения, клиент банка может быть подвергнут начислению штрафов со стороны кредитора. Кроме того, банки редко одобряют сделки по переходу прав на ипотечную недвижимость третьим лицам.
Перед тем, как оформить военную ипотеку, кредитор проводит тщательный анализ возможности сделки. Он должен быть уверен в том, что заемщик уже не в состоянии платить долг по ипотеке.
Военнослужащий, принимая решение о таком шаге, должен учитывать множество факторов. Несмотря на то, что государство берет на себя обязательства по оплате, оформление военной ипотеки должно быть осознанным.
Если в будущем потребуется продать недвижимость, вся процедура должна соответствовать законодательству РФ. В случае сложностей военный имеет возможность обратиться в банк за помощью.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций. В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Подготовка документов
Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.
Продавец недвижимости должен принести бумаги:
- свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
- кадастровый паспорт;
- бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
- справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
- документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
- покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.
Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы
Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости «избавиться» от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением.
А именно — существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).
Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:
- Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
- Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней «с нуля»;
- Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
- Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;
Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается «повесить» на него. Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной.
Какие документы нужны для продавца?
-
Свидетельство о регистрации права собственности и выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о регистрации не выдается на квартиры, зарегистрированные позднее июля 2016. В этом случае понадобится только выписка из ЕГРН.
Выписку можно получить в Многофункциональном центре. Срок ее изготовления 10 дней. Также нужно уплатить госпошлину 400 рублей.
- Договор купли-продажи. Документы, подтверждающие право собственности. Например, ДДУ (договор долевого участия), акт приема-передачи квартиры от застройщика и пр.
- Копия паспорта продавца. Это стандартный документ для любой сделки.
- Выписка из домовой книги. Справка с информацией о всех зарегистрированных жителях. Документ действует 30 календарных дней.
- Поэтажный план многоэтажного дома. Можно заказать в Бюро технической инвентаризации или взять у застройщика.
-
Экспликация (описание) квартиры. Документ предоставляющий информацию о площади каждой комнаты. Заказывается в БТИ или у застройщика.
Если в квартире была перепланировка, то сначала нужно ее узаконить, а уже после заказывать документы и продавать квартиру.
- Копия выписки из финансово-лицевого счета. Документ, содержащий в себе все коммунальные платежи. Её оформление происходит через управляющую компанию. Срок действия составляет один месяц.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Не требуется, если в выписке из финансово-лицевого счета нет долгов.
- Согласие супруга(и) на продажу. Должно быть заверено нотариусом. Может быть заменена на заявление продавца, заверенное нотариально, о том, что на момент приобретения жилья он не находился а браке.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Порядок действий: как продать квартиру по военной ипотеке
Для начала обозначим, что военнослужащий, который хочет купить квартиру по военной ипотеке, должен иметь свидетельство о том, что он является участником НИС (накопительной ипотечной системы). Задача продавца — в этом удостовериться. После чего можно начать подготовку продажи жилья и, для начала, собрать следующие документы, сделать их копии:
- свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение (Выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающий документ (Договор покупки, Свидетельство о праве на наследство)
- паспорт БТИ (технический);
- поэтажный план объекта купли-продажи;
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, для покупки новой
Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:
- Сняв обременение для покупки новой квартиры.
- в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
- путем уступки прав на объект.
Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:
Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.
В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:
- В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
- В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.
Какие требуются документы
Закрыть обременение нужно при помощи подачи специального заявления, бланк и форму которого предоставляет специалист Госреестра. В банк клиент не готовит никаких бумаг, кроме заявления о закрытии договора ипотеки, а так, вся нужная информация в банке уже есть.
Нужно лишь сдать пакет документов в Госреестр или ЕГРП. Для обращения в ЕГРП следует приготовить следующий пакет бумаг:
- сделать копию гражданского паспорта заемщика вместе с пропиской;
- удостоверение, подтверждающее право собственности клиента на ипотечное жилье;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- составить и написать заявление о снятии обременения;
- закладная из банка, в которой проставлена отметка о погашении клиентом всех денежных обязательств в полном объеме;
- акт приема-передачи банковской закладной;
- копии уставной банковской документации;
- письмо, направляемое в организацию ЕГРП от имени банка;
- доверенность, выданная банком и заверенная нотариусом.
Письмо, которое банковское учреждение направляет в регистрационную государственную инстанцию должно, как и справка, отражать все тонкости погашения кредита и тот факт, что банк не имеет никаких больше претензий к клиенту.
Уставные документы от банка могут не всегда потребовать, поэтому этот пункт просто следует взять на вооружение. Клиенту беспокоиться о банковских документах не нужно, финансовая организация сама знает, какие бумаги следует подготавливать в таких стандартных случаях.