Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение условий договора аренды помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
Что должно быть в бессрочном договоре аренды
- Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
- Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
- Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
- Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
- Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
- Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
- Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
- Реквизиты и подписи сторон.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Последствия нарушения сроков договора аренды
Установленные участниками правоотношений сроки аренды должны соблюдаться. Рассмотрим основные последствия нарушения сроков.
Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”
“…3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер…”
5.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Когда возможна аренда
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Коммерческая аренда: тонкости при заключении договора аренды
Аренда коммерческой недвижимости, предполагающая договор аренды, требует учета многих нюансов оформления сделки. Что следует знать и на что обратить внимание?
Что такое образец договора аренды
Прежде чем будет составлен и подписан окончательный вариант договора аренды, составляется образец договора аренды (не путать с типовым договором, который служит лишь основой для составления образца договора аренды).
Как правило, готовят образец договора аренды юристы обеих сторон, которые согласуют все нюансы правовых взаимоотношений арендодателя и арендатора.
После того как будут рассмотрены все пожелания участников сделки, разрешены все спорные моменты и стороны пришли к взаимному согласию по каждому пункту (разделу), готовится окончательный вариант образца договора, который после его подписания сторонами обретает законную силу как договор аренды нежилого помещения.
По каким пунктам согласуется аренда нежилого помещения
Юридически отработанный и согласованный договор аренды нежилого помещения включает, как правило, следующие пункты:
- предмет договора;
- срок действия договора;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи недвижимого имущества;
- порядок расчетов (арендная плата);
- ответственность сторон;
- основания и порядок расторжения договора;
- разрешение споров;
- форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы);
- прочие условия;
- список прилагаемых документов (обязательных и по согласованию сторон);
- адреса и реквизиты сторон;
- подписи сторон, заверенные их печатями.
Договор аренды согласуется арендодателем и арендатором по всем вышеперечисленным пунктам, за исключением двух последних – формальных.
Особое внимание – возможным спорным вопросам
В процессе эксплуатации арендованного помещения нередко возникают спорные ситуации, выход из которых с наименьшими потерями для обеих сторон должен быть прописан в договоре аренды. Наиболее конфликтными являются следующие вопросы:
- арендная плата, в том числе порядок ее расчета и изменения (если, например, указана не сумма, а только по какой формуле рассчитывается арендная плата (порядок расчета), арендодатель может менять стоимость аренды, когда ему заблагорассудится);
- ремонт арендуемого помещения (кто организует ремонт и несет расходы – арендатор или арендодатель?);
- оплата коммунальных услуг (какая из сторон и в каком порядке их оплачивает);
- состояние помещения (оно может влиять на арендные отношения, вплоть до расторжения договора аренды, и это должно быть отражено в договоре);
- расторжение договора аренды (во избежание споров должны быть четко сформулированы причины, условия и порядок расторжения).
- срок действия договора (от этого зависит, нужно или нет регистрировать договор аренды).
При заключении договора аренды, который подлежит обязательной регистрации в территориальном подразделении Росреестра, следует обратить особое внимание на то, чтобы в договоре было четко и надлежащим образом описано арендуемое помещение, а также не было неточностей в прилагаемых к договору документах о праве собственности и кадастрового учета. В противном случае возникнут проблемы с регистрацией договора.
Кстати, о регистрации
В соответствии с действующим законодательством договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от одного года, и вступает в законную силу только с момента регистрации.
Регистрация не требуется, если:
- договор заключен на срок менее одного года;
- договор, заключенный на срок менее года, предусматривает пролонгацию на такой же срок;
- договор считается возобновленным или заключен на неопределенный срок.
Важный нюанс: срок действия договора аренды признается равным году, если исчисляется с 1 числа любого месяца в текущем году до последнего числа (30 или 31) предыдущего месяца в последующем году. Например: аренда нежилого помещения с 29. 12. 2015 года по 28. 12. 2016-го.
Для регистрации договора аренды в территориальном органе Росреестра следует подать туда следующие документы:
- заявления от обеих сторон установленного образца (на бланках Росреестра);
- документы, удостоверяющие личности заявителей, в том числе если это доверенные лица;
- оригиналы договора аренды от каждого заявителя, плюс один экземпляр для Росреестра;
- если одна из сторон является юридическим лицом, она предоставляет учредительные документы;
- правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости, в котором арендуется помещение.
В Росреестре могут затребовать кадастровый паспорт, поэтажный план, описание помещения, согласования и другие документы, поэтому лучше побывать там предварительно, чтобы согласовать весь список.
Неплохо также, если стороны будут хорошо ориентироваться в процедуре государственной регистрации договора аренды. Она состоит из пяти этапов:
- приема вышеназванных документов;
- правовой экспертизы поданных документов;
- внесения записей в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество) о регистрации договора аренды;
- нанесение надписей о регистрации на договоры аренды;
- выдача документов заявителям.
Несмотря на кажущуюся обременительность процедуры регистрации, участие сторон необходимо лишь на первом и пятом этапах – сдать документы, а затем получить их уже зарегистрированными. Главное, тщательно подготовить документы к регистрации, чтобы не создавать себе лишних проблем.