Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли продажи квартиры в карантин». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На фоне резкого снижения курса рубля, некоторые продавцы, работающие на вторичном рынке, сняли свои квартиры с продажи. Многие просто снизили стоимость. Поэтому кризис – лучшее время для выбора и покупки жилья.
Как выбрать квартиру в карантин или найти покупателей
На сайтах-агрегаторах по данным на 02.05.2020 года на продажу выставлено более 2,5 миллионов объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Выбор можно сделать с помощью риелторов, которые представят полную информацию о квартире или доме, подготовят и отправят фотографии, а также видеопрезентации потенциальным покупателям. Наши специалисты работают в удаленном формате, проводят консультации любым удобным способом – посредством мессенджеров, видеосвязи, электронной почты, телефона.
Самый простой способ купить жилье во время карантина – сайты застройщиков. Договор долевого участия можно оформить полностью дистанционно, если у покупателя есть электронная подпись. Либо получить документы на электронную почту, ознакомиться с ними и обсудить нюансы договора с менеджерами.
В таком случае пакет документов привезет на подпись курьер компании и на этом оффлайн-формальности будут завершены. Оплату можно произвести прямо на сайте, заполнив интерактивную форму.
Регистрация сделок в период локдауна
Росреестр обеспечит оказание госуслуг в период нерабочих дней в октябре и ноябре 2021 года (за исключением праздничных и выходных дней с 4 по 7 ноября). Все электронные сервисы в личном кабинете на официальном сайте ведомства будут доступны пользователям.
В личном кабинете можно подать документы на кадастровый учет и государственную регистрацию прав, отправить заявление на исправление технической или реестровой ошибки в сведениях об объекте недвижимости, запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Стоит отметить, что офисы Росреестра самостоятельно не ведут прием документов, пакеты документов передаются через МФЦ. Однако МФЦ не будут работать в Москве с 28 октября по 7 ноября. Поэтому регистрация сделок может притормозиться на время локдауна, будут работать только электронные сервисы.
Если у вас есть необходимость в срочной продаже квартиры, срочно нужны деньги и нет времени ждать окончания локдауна, то самым правильным будет прибегнуть к услугам компании «Финанс–Кредит». Мы располагаем собственными средствами и можем оформить кредит под залог квартиры на время продажи с низким процентом. Полное юридическое сопровождение, оформление документов и последующая продажа квартиры — наша забота. А Вы можете получить аванс уже в день обращения!
Оформление документов
Если же вы оказались одним из смельчаков, выбравших квартиру «в онлайне», либо уже подобрали ее до карантина, но оформление «встало» из-за режима самоизоляции, то вы можете начать предпринимать шаги к ее регистрации, не выходя из дома. Так, через интернет сегодня можно проверить юридическую чистоту недвижимости (курьер привезет вам оригинал документа), задолженность по коммунальным платежам, проверить аресты, сроки действия доверенностей, оригинальность паспортов, получить выписки ЕГРН, а также внести аванс на расчетный счет через онлайн-банк.
Сложнее ситуация со справками-выписками, например, из наркодиспансеров или БТИ. Получить их самостоятельно без «живых» посещений ответственных органов сейчас не получится. Хотя некоторые риэлтерские агентства до сих пор предлагают подобные услуги «не выходя из дома» (обещают сами привезти справки с бесконтактной передачей и оплатой), но скоро и эта возможность, скорее всего, пропадет.
«Самое главное – чтобы работали основные ведомства, тот же МФЦ, но на данный момент его работа сводится к выдаче свидетельств о рождении и смерти», — сетуют эксперты.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Инструктаж: электронная подпись при сделках с недвижимостью на карантине
Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.
|
Документы, необходимые сразу |
Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой |
|
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН |
Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
|
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет |
Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ) |
|
Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате) |
Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы |
|
Технический паспорт |
|
|
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов |
|
|
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Условия работы банков
Финансовые организации продолжают работать, а значит, офис посещать можно, но только в крайнем случае. Большая часть операций проводится онлайн:
- подача заявки на ссуду;
- консультации с менеджером;
- перевод средств;
- подача документов и прочее.
Многие сделки по ипотеке в карантин совершаются по предварительной записи. А в отделение имеют право входить только участники процедуры (без риэлторов, членов семьи и других лиц). Такое правило ввели в ВТБ и других крупных организациях.
Партнеры банков – застройщики – тоже перешли на дистанционную работу. Но при заключении сделки по ипотеке в период карантина возникают сложности в момент демонстрации квартиры. Такие компании, как Сбербанк или Росбанк Дом (столичные отделения) тоже переходят на удаленное взаимодействие с клиентами. Они одними из первых ввели новые меры по «домашнему» оформлению сделки:
- взаимодействие происходит онлайн (подача заявки, документов и т.д.);
- менеджеры выезжают на дом с необходимыми бумагами;
- офис нужно посетить только для подписания кредитного договора.
Памятка продавцу квартиры
Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:
1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.
2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.
3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.
4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.
5) Организуйте просмотры.
6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:
- паспорта собственника и покупателя;
- бумаги, подтверждающие право собственности;
- выписку из домовой книги;
- справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
- ЕЖД;
- документы БТИ, если была перепланировка;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- нотариальное согласие супруга на сделку;
- разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
- справки по форме 9 и 12;
- копию финансово-лицевого счета;
- справку о погашении ипотеки (при необходимости).
Зачем регистрировать сделку и как это сделать онлайн
Раньше существовал только один способ регистрации — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).
Дистанционное удостоверение сделок двумя нотариусами
Покупка и продажа жилья предполагает нотариальное оформление договора и личное присутствие сторон на сделке. Однако покупатель и продавец, находясь в разных городах или не желая лично встречаться, могут оформить сделку дистанционно. Каждый обращается к выбранному нотариусу, а коммуникация будет организована в электронной форме.
Два нотариуса каждый в своей конторе в разных городах, делают необходимый объем работы по сделкам с недвижимостью: проверяют личность сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, консультируют, разъясняют права и последствия – один для покупателя, второй для продавца.
В оговоренное время участники собираются каждый в своей нотариальной конторе в разных городах. Нотариусы обеспечивают установление онлайн связи. В остальном дистанционная процедура нотариального оформления купли-продажи идентична стандартной схеме.
Главное преимущество такого формата покупки квартиры – существенная экономия времени, средств и усилий. Например, чтоб родителям из Дальнего востока приобрести жилье дочери-студентке в столице, не обязательно лично преодолевать 1,5 тысячи км.
Как оформить сделку онлайн в условиях карантина
- Сделайте уборку: уберите тапочки, косметику, грязную посуду, следы домашних животных. Чистое и опрятное помещение выглядит дороже.
- Большую комнату, столовую и гостиную лучше снимать горизонтально или на широкоугольной камере. Панорамное фото покажет все пространство комнаты. Вертикально снимают небольшие помещения, такие как коридор и туалет. На широких фотографиях узкие комнаты смотрятся еще меньше, чем в жизни.
- Квартира будет выглядеть просторнее, если фотографировать при включенном свете и открытых окнах.
- Комнаты фотографируют минимум с 2 ракурсов: со входа и со стороны окна. Если окна нет, тогда у стенки напротив входа. Когда комната большая, выбирают ракурс ¾: из дальнего угла снимают панорамный обзор.
- Недвижимость с хорошим видом из окна стоит дороже. Если квартира выходит на парк, реку или море, в объявление добавляют пару фотографий с видом из окна. Дополнительно снимают территорию рядом с домом.
- Квартиры с чистым и отремонтированным подъездом вызывают больше доверия и интереса. Поэтому перед продажей подъезд слегка убирают, моют лестницу, подкрашивают стены и потолок — и потом фотографируют. Если нет возможности починить или отмыть подъезд, делают фото максимально чистой зоны.
- Для съемки берут штатив, чтобы картинка получилась четкой
- Видео лучше снимать днем. Естественное освещение делает помещение просторнее
- При съемке камеру держат посередине между потолком и полом. Если записывать видео с точки ниже или выше, квартира будет казаться меньше
- Для видео нужно минимум 3 ракурса: на входе в комнату, со стороны окна или стены напротив, проходка по помещению.
Покупатель или арендатор должен получить максимум информации о квартире, чтобы быстрей согласиться на сделку.
Поэтому в объявлении важно указать:
- адрес
- тип дома и год постройки
- этажность дома и квартиры
- количество комнат, площадь каждой и общую квадратуру
- проводилась ли перепланировка
- состояние коммуникаций, нужен ли ремонт
- есть ли мебель и техника
- есть ли парковка и детские площадки
- как далеко остановки транспорта, метро
- что находится рядом с домом: магазины, больницы, школы