Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если квартира куплена в браке в ипотеку и оформлена на одного из супругов при разводе как делится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
А что, если ипотека оформлена до брака. Кому достанется квартира?
Если ипотека оформлена до брака, суд будет разбирать ситуацию индивидуально.
Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, то при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).
Раздел имущества при ипотеке через суд
Если полюбовно прийти к соглашению не получается, остаётся вариант делить ипотеку и недвижимость через суд. Обращаться нужно в районный суд там, где находится спорная квартира.
В иске указывают:
- наименование суда, куда подают заявление;
- имя, паспортные данные, адрес истца, а также его адвоката, если он есть;
- имя и адрес ответчика. Хорошо указать и другие данные: СНИЛС, ИНН, место работы, паспортные данные;
- стоимость квартиры, которая вызвала спор;
- данные о задолженности;
- данные о том, за чей счёт и в каких пропорциях гасился кредит, кто давал деньги на первоначальный взнос;
- желаемый результат иска: выделение долей или переход квартиры в единоличную собственность одного из супругов, размер компенсации второму супругу.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Ипотечный кредит – это то, что связывает супругов даже в случае их развода. Особенность такого кредита заключается в том, что его берут на длительный срок, иногда исчисляемый десятилетиями.
За время погашения ипотечных платежей супруги могут принять решение расторгнуть брак, но в условиях наличия квартиры, взятой в ипотеку, сделать это будет не просто.
Важно знать: платежи за квартиру, купленной в ипотеку, даже если она оформлена на одного из супругов, должны платить оба супруга.
По общему правилу ипотечный кредит в случае развода делится пополам между супругами, если иное не установлено брачным договором.
Для этого выделяются доли в квартире и заключается отдельный ипотечный договор с каждым из бывших супругов. При этом банком могут быть пересмотрена сумма ежемесячного ипотечного платежа в зависимости от уровня дохода супруга.
Если один из супругов при разводе решает отказаться от ипотечной квартиры в пользу другого, он имеет право требовать возмещение уплаченных сумм по ипотечному кредиту за эту квартиру.
В таком случае супруг перестает платить за квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, а с другим супругом может быть заключен новый ипотечный договор.
Бывшие супруги вправе продать квартиру, взятую в ипотеку. В этом случае они сначала находят покупателя, оформляют сделку купли-продажи, закрывают ипотеку и потом делят оставшиеся денежные средства в ровных долях.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Как при разводе делится ипотека
Ипотека
/ 4 августа 2021 17:30
Текст изменился / 29 декабря 2022
Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.
Развод + раздел ипотеки = стресс, умноженный на два
Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – зато свою.
Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.
Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было.
Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.
В официальном браке при оформлении ипотеки муж и жена становятся созаемщиками по определению, кроме двух случаев:
- если они заключили брачный договор, где установлен раздельный режим собственности (тогда созаемщиками они станут только по желанию),
- если у супруга нет российского гражданства.
В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.
Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс.
Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе. Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как составляется соглашение о разделе имущества
Если бывшие супруги не хотят тратить время и силы на судебные разбирательства, они могут на любом этапе составить соглашение:
- о разделе имущества;
- об определении долей в праве.
В первом случае любая совместно приобретенная вещь передается во владение одному из супругов. Второй документ определяет, какая доля (например, в квартире) будет принадлежать мужу или жене.
Важно! Соглашение можно составить в любой момент: после развода или в браке.
Обязательные условия составления соглашения о разделе ипотеки после развода:
- письменная форма. Сделки в устной форме допускаются, если стоимость имущества не превышает 10 тыс. рублей;
- заверение у нотариуса;
- конкретное указание вещей. В соглашении не должно быть фраз недвижимое имущество переходит в собственность мужа, остальное — в собственность жены. Если речь идет о квартире, прописывается адрес, метраж, этаж и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
В соглашении указывается дата составления, прописываются ФИО сторон. Вступление соглашения в законную силу можно привязать к определенному событию, например, разводу с ипотекой в банке. Если точного указания нет, соглашение действует с момента подписания.
Важно! Соглашение о разделе имущества обязательно к исполнению обеими сторонами. Есть нарушения? Семейный Кодекс позволяет не только призвать нарушителя к ответственности, но и потребовать с него компенсацию.
Для чего составляется соглашение о разделе имущества? Причин несколько:
- появляется возможность не тратить месяцы, годы и средства на ведение судебных тяжб, оплату услуг адвокатов и юристов;
- можно не тратить значительные суммы денег на оценку недвижимого и иного имущества. Если раздел ведется через суд, обращение к оценщику обязательно;
- можно предусмотреть варианты раздела, отличные от стандартных 50/50%.
Как разделить ипотеку с созаемщиком-родственником
Созаемщик — практически обязательный участник кредитного договора. Формально он нужен для увеличения кредитного лимита. В реальности банкам требуется дополнительное лицо, с которого можно потребовать деньги, если основной заемщик окажется финансово несостоятельным.
Важно! Только наличие статуса созаемщика не дает последнему права претендовать на получение в собственность части недвижимости. Исключение — муж/жена. Они становятся безусловными совладельцами вне зависимости от того, кто подписывал договор.
Основной заемщик не платит, не выполняет свои обязательства? Банк автоматически начинает требовать деньги с созаемщика. Нет созаемщиков? Внимание переключается на поручителей, но при наличии судебного решения.
Созаемщик внес деньги в счет договора? Он имеет право взыскать их с основного заемщика, обратившись в суд и приложив копии платежных документов.
Важно! Судья обязательно учтет права созаемщика на недвижимость, характер взаимоотношений между участниками сделки.
В интересах созаемщика — оформление в виде документа или приложения к кредитному договору его прав на недвижимость при различных обстоятельствах. Это касается и родственников, и друзей, и коллег по работе. За 10-15-20 лет отношения даже между самыми близкими людьми могут испортиться.
Еще один важный момент — если созаемщик по ипотеке при разводе выходит из сделки. Только желания для этого недостаточно. С решением должны согласиться кредитор и титульный заемщик. Кто-то против? Поможет только суд.