Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности риэлтора по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Где найти риэлтора и сколько стоят его услуги
Итак, вы решили продать или купить квартиру, снять жильё или просто узнать средние цены на недвижимость в вашем районе. Обычно потратив изрядное количество времени на самостоятельные поиски, звонки, переписку по Интернету, люди понимают, что их действия малорезультативны и хаотичны.
Возникает мысль обратиться к профессионалу. Говорят, что лучший способ отыскать надёжного специалиста по сделкам с недвижимостью – прислушаться к советам знакомых. Наверняка кто-то из них занимался продажей либо покупкой квартиры и знаком с профессиональными риэлторами.
Подробнее о том, как найти честного агента, я расскажу в следующем разделе, здесь же поясню, где именно его следует искать.
Есть три варианта:
- Выбрать ближайшее агентство недвижимости, позвонить туда, а лучше прийти лично.
- Спросить у родственников и друзей, нет ли у них на примете надёжного человека;
- Найти частного риэлтора в сети или по объявлениям в СМИ.
Специалисты-одиночки, работающие независимо от агентств, бывают разными. Иногда это, что называется, «гроссмейстеры международного класса» с многолетним опытом работы, а иногда – самоучки с сомнительной репутацией и такими же методами работы.
О главной опасности при работе с независимыми специалистами – «чёрных» риэлторах – мы тоже поговорим отдельно.
Нельзя сказать, что обращение в агентство надёжнее, чем контакты с независимыми риэлторами. Есть действительно профессиональные специалисты, которые прекрасно подкованы юридически, экономически и не нуждаются в поддержке крупной фирмы.
Как правильно оформить договор
Если вы захотите воспользоваться услугами риэлторов, то вам предложат подписать договор.
Следует тщательно его изучить перед тем, как ставить свою подпись. Обратите внимание на следующие особенности:
- В начале документа должна быть указана суть сделки и описаны предоставляемые услуги. Обратите внимание на все пункты, уточните: какая помощь входит в оплату, а какая будет предоставлять за отдельный гонорар. Договор должен быть понятен, вы должно четко осознавать, что подписываете и на что соглашаетесь.
- Далее идет описание ваших обязанностей: предоставление необходимых документов, содействие в поиске, осмотр объекта и др. Внимательно читайте этот раздел и обсуждайте, если что-то непонятно.
- Обсудите стоимость услуг и их вид: почасовая оплата или процент от сделки. Бывают пункты, где сообщается о привлечении специалистов со стороны, что может оплачиваться отдельно, уточните этот момент.
- Договор должен быть в двух экземплярах, то есть у вас и у риэлторов, убедитесь, что образцы одинаковы перед подписанием.
- Изучите пометки мелким шрифтом, обычно там скрывается самое интересное, что может вам не понравиться.
Образцы договора есть в свободном доступе, стоит поискать в интернете. Конечно, каждое агентство разрабатывает свои версии с учетом специфики услуг. Но стоит ознакомиться с образцом, чтобы понимать, как должен выглядеть документ.
Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие в своей сфере. Их услуги могут быть дороже, чем у мелких фирм, но так вы будете платить за помощь, а не отдавать деньги мошенникам. Помните, что скупой платит дважды, и не ведитесь на мошенников.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp
Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.
Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.
Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.
Чтo вxoдит в юpидичecкyю пpoвepкy oбъeктa
Moшeнничecкиe cxeмы и выcoкиe pиcки пpи пpoвeдeнии cдeлoк вынyждaют пopядoчныe aгeнтcтвa пpoвoдить юpидичecкyю пpoвepкy чиcтoты квapтиp. B нee вxoдят:
📜 Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
📜 Пoлyчeниe выпиcки из EГPН. Ecть двa вapиaнты тaкoй выпиcки: пpocтoй, гдe yкaзaн тoлькo coбcтвeнник, и pacшиpeнный. B нeй вcя иcтopия o влaдeльцax, нaчинaя c тoгo мoмeнтa, кaк oбъeкты зaнecли в гocpeecтp: имeнa вcex coбcтвeнникoв и cкoлькo paз квapтиpy пpoдaвaли.
📜 Bыпиcкa из дoмoвoй книги — в нeй yкaзaнo кoличecтвo зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe лиц, ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe;
📜 Oбязaтeльcтвo o cнятии c peгиcтpaции дpyгиx пpoпиcaнныx в квapтиpe лиц;
📜 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии или нaличии зaдoлжeннocтeй пo кoммyнaльным плaтeжaм;
📜 Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний — coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa;
📜 Ecли coбcтвeнник нaxoдитcя в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy;
📜 3aпpoc в apбитpaжный cyд: нe пpизнaн ли xoзяин или eгo cyпpyг дoлжникoм, нe зaлoжeнa ли нeдвижимocть в cчeт yплaты дoлгoв;
📜 3aпpoc в paйoнный cyд, к кoтopoмy пpикpeплeнa квapтиpa: нe былo ли пo дaннoй нeдвижимocти cyдeбныx cпopoв;
📜 Пoдгoтoвкa пиcьмeннoгo зaключeния.
Обязанности риэлтора при покупке квартиры
Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:
- Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
- Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
- Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
- Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
- Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных объектов.
- Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
- Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
- Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
- Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
- Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными участниками сделки купли-продажи
- Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
- Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
- Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).
Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:
Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?
В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.
Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?
Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.
Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?
Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.
Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?
Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.
Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?
По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.
Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?
Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Обязанности и функции риелтора
В первую очередь квалифицированный специалист должен легко ориентироваться в жилищных вопросах. Его знания гражданского и земельного кодекса должны приравниваться к уровню профессиональных юристов.
Обязанности риелтора:
- Консультировать клиентов по вопросам аренды, купли-продажи недвижимости.
- Проводить ежедневный анализ рынка недвижимости, учиться ориентироваться в нем.
- Составление и заключение договора, как между физическими лицами, так и юридическими.
- Защищать интересы своих клиентов во время заключения сделки и подготовки всех документов.
- Проводить осмотр недвижимости, анализировать состояние жилплощади и помогать клиенту в поиске квартиры.
- Риелтор ищет потенциальных покупателей и собственников.
- Сохранение конфиденциальности, а также обеспечение защиты информации, документов клиента.
- Специалист проводит оформление и подписание договоров. По окончанию работ должен предоставить акт.
- Риелтор должен согласовывать цену, как с собственником, так и с покупателем. Учитывать интересы обоих сторон и предоставлять только актуальную информацию по недвижимости.
Основными качествами риелтора являются коммуникабельность и адекватность. Специалист ни в коем случае не должен вступать в конфликт, а прежде всего, обязан уважать своих клиентов, проявляя воспитанность и вежливость. Для заключения успешной сделки необходимо уметь контролировать свои эмоции, так как работа риелтора предполагает общение с живыми людьми. Как правило, нельзя предугадать заранее характер клиента или собственника. А также важна пунктуальность – это главная функция риелтора. Некоторые ситуации требуют перемещения в разные точки города за короткий промежуток времени. Грамотный специалист всегда справится с этой задачей.
Типовая должностная инструкция агента по продаже недвижимости не обширна, но выполнение трудовых функций требует от специалиста полной выкладки и работы в рамках ненормированного графика.
Перечень основных обязанностей:
- осуществляет мониторинг предложений и спроса на региональном рынке недвижимости;
- занимается наполнением клиентской базы компании, проводит ознакомительный осмотр новых объектов, контролирует актуальность действующих предложений клиентов;
- получает и обрабатывает информацию о требованиях и условиях купли/продажи/аренды объектов от потенциальных клиентов;
- устанавливает деловые контакты с владельцами недвижимости;
- информирует клиентов об актуальных, наиболее выгодных предложениях на рынке, соответствующих их требованиям;
- организовывает внешнюю рекламу объектов недвижимости (проводит их фото-, видеосъемку с письменного разрешения собственников, размещает материалы на информационных Интернет-ресурсах), осуществляет презентацию перед потенциальными покупателями/арендаторами;
- оформляет договора об оказании услуг между клиентами и администрацией агентства недвижимости;
- оказывает консультационное сопровождение соглашения контрагентов;
- по поручению клиентов занимается оформлением документов, необходимых для проведения сделки по отчуждению недвижимости;
- в рамках своих полномочий проводит проверку подлинности правоустанавливающих документов собственников недвижимости, обеспечивает сохранность бумаг;
- по требованию сторон организовывает оформление договоров отчуждения и аренды недвижимости, проверку денежных средств на предмет подлинности;
- занимается представительством интересов клиентов в любых инстанциях по вопросу заключения сделки с недвижимостью до момента ее государственной регистрации;
- формирует отчетность за проделанную работу перед руководством.
Это важно: хороший риелтор не просто рекомендует клиенту любого покупателя, готового приобрести объект по установленной цене, а информирует заказчика обо всех предложениях, отмечая наиболее выгодные.
Главный принцип работы посредника – быть максимально полезным для клиента!
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.