Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем покупать долю в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Алгоритм покупки доли в квартире
Для начала необходимо собрать следующие документы:
- документы, удостоверяющие личности сторон,
- экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
- правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
- согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
- документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;
Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:
- заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
- обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
- согласовать все условия сделки;
- проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
- подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
- договориться о дате похода к нотариусу;
- подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
- оплатить все необходимые государственные пошлины;
- подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
- получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
- произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества покупки доли в квартире:
- низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
- возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
- последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
- инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.
Минусы покупки доли в квартире:
- возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
- сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
- условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.
🔑 Разница между долей и комнатой
| ✔ Параметр | 🏡 Доля | 🗝 Комната |
| Отдельное свидетельство | Нет | Да |
| Отдельный лицевой счет | Нет | Да |
| Возможность распоряжения имуществом | Ограничена | Да |
| Закрепление за лицом жилплощади | Возможно по решению суда | Да, всегда |
✅ Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Как быть с долгами по коммунальным платежам?
При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.
Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.
Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.
Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.
Собственники в квартире, разделенной на доли
Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.
Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.
Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
Порядок оформления сделки
За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.
Сделка оформляется по следующему алгоритму:
- Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
- Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
- Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2020 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
- общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
- отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
- правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
- разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
- свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.
У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.
Совместная собственность. Это означает, что в свидетельстве на право собственности поименовано два или более лиц, но не указано, каковы их имущественные взаимоотношения в отношении объекта.
Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью. При этом свидетельство о праве собственности может быть как одно, куда вписываются владельцы недвижимости с указанием принадлежащей им части (например, 1/2 или 1/3 доля) жилого помещения, так и два или более, оформленных по отдельности на сособственников.
Право на долю в жилом помещении в чем-то кажется похожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Однако есть существенное различие.
При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.
Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.
О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.
Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.
Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).
Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.
Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.
Если среди совладельцев — несовершеннолетние
Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе. Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит. Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку. Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.