Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод собственности с юридического лица на физическое лицо». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает безвозмездную передачу участником (акционером) своей компании неких благ (денежные средства, доли (акции) в других юридических лицах, недвижимое имущество и т.п.). При этом уставный капитал не увеличивается, номинальный размер долей участников не меняется.
Апгрейд! Безналоговая передача имущества в бизнесе: какой инструмент выбрать?
В этой статье мы расскажем вам о ключевых инструментах безналоговой (низконалоговой) передачи имущества в бизнесе. Каждый из них обладает своими характерными особенностями и ограничениями.
Для чего может потребоваться безналоговая передача имущества? Смена собственника имущества путем заключения договора купли-продажи признается реализацией и влечет необходимость уплаты НДС и налога на прибыль (при применении общей системы налогообложения). В том случае, если имущество передается в единой группе компаний, возникновение налоговых обязательств крайне нежелательно: по сути, имущество осталось в собственности того же бенефициара, а налоги уплатить надо. Кроме того, безналоговая передача (смена собственника) имущества в группе может потребоваться:
Для повышения уровня имущественной безопасности. Очевидно, что «жизненно важное» для бизнеса имущество не должно находиться в операционном секторе.
Для запуска инвестиционного проекта. Новое перспективное направление логичнее начинать с чистого листа, на него не должны распространяться риски и обязательства действующего бизнеса. Кроме того, в реализации инвестпроекта могут участвовать партнеры, не задействованные в вашем основном бизнесе. В этом случае наполнение нового проекта имуществом (в т.ч. деньгами) также должно происходить с максимально выгодными налоговыми последствиями как у передающей, так и у получающей стороны.
При рефинансировании в группе: перераспределение финансовых потоков между родственными компаниями (субъектами) также требует исключение излишних налоговых обязательств.
Как осуществить безналоговую передачу имущества?
Вклады в имущество на основании под.3.7 и подп.11 п.1 ст.251 НК РФ, в том числе «дочерний подарок»
Ключевые моменты мы зафиксировали для вас в отдельной таблице.
Как вывести имущество с ооо
Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм. График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги. При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать?
Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя?
При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал?
Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?
Вариант 2 — обращение взыскания на имущество
Схема состоит из нескольких компонентов:
- Заключение договора займа между вами и другим предприятием, на которое впоследствии будет переведено имущество. Согласно условиям сделки вы берете в долг у кредитора крупную сумму средств на развитие бизнеса. При этом в залог предоставляются ценные активы, по стоимости соразмерные полученной ссуде или незначительно превышающие ее.
- Невыполнение с вашей стороны обязательств по возврату ссуды в оговоренный срок. В ответ кредитор подает в суд с требованием обратить взыскание на заложенное имущество. Далее ожидаемо выносится решение суда, которым удовлетворяется иск займодателя.
- Перевод предмет залога на кредитора, осуществляемый судебным приставом в принудительном порядке. На этом вывод средств можно считать законченным.
Сложность и длительность реализации этого способа оправдывается тем, что к нему впоследствии трудно предъявить претензии и оспорить правильность принятых мер.
Как продать нежилое помещение без налогов
Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.
Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.
Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.
В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.
Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:
- продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
- хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.
Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
- Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
- Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
5.4. Дарение учредителем своей доли
В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения даритель может безвозмездно передать одаряемому имущественное право. Обратите внимание, что ГК РФ запрещает дарение, в том числе и долей в уставном капитале, в отношениях между коммерческими организациями на основании пункта 4 статьи 575 ГК РФ. Но на физических лиц это не распространяется.
Таким образом, учредитель общества по тем или иным причинам имеет право безвозмездно передать свою долю своему обществу. При этом выплачивать ему действительную стоимость его доли, разумеется, уже не надо. Учредитель может подарить обществу только часть своей доли. В этом случае он останется в составе учредителей компании, однако соотношение долей в уставном капитале общества изменится.
Учтите, что ни тот, ни другой вариант не освобождает общество от необходимости внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ.
Как правильно отразить такой подарок в налоговом учете и как правильно его оприходовать?
Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к положениям пункта 8 статьи 250 НК РФ. Там сказано, что безвозмездно полученное имущественное право является объектом обложения налогом на прибыль. И, к сожалению, отметим, что на безвозмездную передачу имущественных прав льгота, предусмотренная в подпункте И пункта 1 статьи 251 НК РФ, не распространяется. Она освобождает от налогообложения только безвозмездно полученное имущество, и то при условии, что уставный капитал получающей подарок компании более чем на 50 % состоит из вклада физического лица, передающего это имущество. Нетрудно убедиться, что данная льгота предусмотрена только для имущества, а не для имущественных прав, к которым относится и доля в уставном капитале.
Что касается оценки безвозмездно полученных имущественных прав, то здесь все не так просто.
В пункте 8 статьи 250 НК РФ предусмотрены только правила оценки имущества, работ или услуг, но ничего не говорится о том, как оценивать в данном случае имущественные права. Безвозмездно полученное имущество, работы или услуги налоговое законодательство требует оценивать исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже затрат на их производство или приобретение.
Впрочем, на сегодняшний день Минфин России уже определился со своим видением этой ситуации.
По его мнению, выраженному в письме от 24 июля 2008 года № 03-03-06/2/91, установленный в пункте 8 статьи 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права. При этом Минфин России ссылается на пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98.
Остается вопрос: что считать рыночной ценой доли в уставном капитале?
По нашему мнению, рыночную стоимость доли можно представить как ее действительную стоимость, рассчитанную по данным бухгалтерской отчетности. При этом действительную стоимость доли следует указать в договоре безвозмездной уступки прав на долю в уставном капитале общества как одну из характеристик этой доли.
Учредитель доли, безвозмездно передавший ее обществу, платить НДФЛ не должен – ведь никакого дохода у него нет.
Что касается самого облагодетельствованного общества, то у него после получения этой доли есть три стандартных варианта действий:
– или продать долю третьим лицам;
– или распределить долю среди оставшихся учредителей;
– или уменьшить на величину доли уставный капитал.
На все эти мероприятия обществу отводится год с момента перехода доли к обществу.
В бухгалтерском учете общества – получателя доли следует сделать проводку:
ДЕБЕТ 81 КРЕДИТ 91.
Ведь никаких обязанностей у общества перед своим учредителем, подарившим ему долю, не возникает.
В какой сумме следует признавать доход?
На наш взгляд, это должна быть действительная стоимость доли. Доказать это можно следующим образом.
Если бы учредитель выходил из общества в обычном порядке, обществу пришлось бы выплачивать ему действительную стоимость доли. Очевидно, что раз учредитель избавил компанию от уплаты этой суммы, ее размер и должен быть признан безвозмездно полученным доходом.
Расчет действительной стоимости доли должен производиться исходя из данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий совершению дарения, как и во всех остальных случаях.
Разницы между бухгалтерским и налоговым учетом при таком порядке расчета полученного дохода не будет, так как и там, и там мы полагаем рыночную стоимость полученной доли равной ее действительной стоимости. При этом и срок признания дохода в обоих видах учета совпадает.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать?
Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя?
При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал?
Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?
- коммерческая недвижимость, ооо, Агент по коммерческой недвижимости, Агент по продаже недвижимости, Акт купли продажи ООО, Аренда дачи, Аренда домов квартир, Аренда дома оформление, Аренда и продажа недвижимости, Аренда коммерческой недвижимости, Аренда у учредителя
- Поделиться
Перевод недвижимости с ООО на физ лицо-собственника (взаимозависимая сделка).
У ООО на упрощенке (6%) с единственным участником давно числится как основное средство недвижимость (самортизировалось на 60%). Для минимизации налоговых и финансовых затрат предлагается такая схема:
1. ООО по договору продает собственнику помещения по сильно заниженной стоимости (в пределе это 6% от кадастровой стоимости = возникающему у ООО налогу со сделки если продавать по реальной цене).
2. Покупатель перечисляет эти деньги на счет ООО.
3. Для целей налогообложения ООО в бухучете само доначисляет себе налог на эту сделку в размере 6% от кадастровой стоимости, прикладывая выписку из Росреестра о текущей кадастровой стоимости.
Т.о. фактически помещения покупаются за 6% от кадастровой стоимости.
Вопрос №1. Какие могут возникнуть вопросы у налоговой или еще у кого из надзорных органов?
Попутный вопрос №2. В моем случае кадастровая стоимость примерно соответствует рыночной. Нужно ли делать еще независимую оценку (это увеличит затраты еще на 10-20 тыр.) или можно принять для целей налогообложения кадастровую стоимость?
Продажа недвижимости вместе с самим ООО
Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.
Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:
- Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
- Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.
При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
- Для физических лиц:
— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);
— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.